新房冷热分化，有楼盘再现千人摇号

2022年上海楼市经历了波浪型走势。2022年全年新房热度超过二手房，新旧成交比例高达1:1.8，为近十年来最高。二手房市场受新房供应等影响成交量触底，全年成交二手房16万套，为近五年最低。不过，自2022年底及2023年元旦后，购房者预期开始修复。

新房冷热分化明显，有项目再现“千人摇号”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2022年年初受到高供应的推动，实现“高开”，1月单月新房成交面积接近130万平方米，创下全年峰值。此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影响，成交陷入停滞。6月全市按下“重启键”后快速进入状态，每月一批的集中供应提供良好支撑，连续数月成交量超过100万平方米。四季度后劲略显不足，10月成交面积出现大幅跳水，好在11月成交再度有所回升。

即便2022年有2个月受疫情影响新房销售停滞，但从全年成交看，上海新房购买力韧性仍较足。

根据上海链家研究院的监控数据，2022年，上海全市累计成交金额6361亿元，同比增长9%，成交套数86937套，同比仅下降6%，套均总价732万元/套，同比增长17%，成交均价64076元/平方米，同比增长15%。

“2022年楼市虽降温，但新房市场并不算太冷，对于区位优秀、资质良好、有吸引力的楼盘，积分方面基本都达到了应触发尽触发。从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

从供应来看，2022年全年，上海累计供应新房套数101519套，同比增长38%。

上海中原地产数据显示，改善力量一直在支撑上海新房市场，套均总价600万元以上每一个区间段和2021年相比，占比都高于去年，而600万元以内价位段都低于去年。中高端改善依然是新房市场中比较抢眼的部分。

卢文曦指出，虽然上海新房购买力韧性足，但也要看到在连续高供应下后劲不足。比如徐泾板块，2022年7月份开盘的蟠龙天地，入围分91.22分，11月份，招商璀璨时代入围分为63.42分，可见热点板块入围分在下降。一旦分数进一步下滑，市场信心或发生重大转变。而且到了四季度，即便入围，有购买机会也会有人放弃，“弃号率”有所抬头。

不过，在2022年年末两批集中供应接连入市的带动下，新房的认购和成交回温。上海中原地产公开的数据显示，新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10项目的签约套数均超百套，为有史以来首次。

中原地产数据显示，新年首周，成交排名前三的项目分别为位于嘉定的越秀保利嘉悦云上、普陀的招商苏河玺、嘉定的万科掌心原舍。其中，越秀保利嘉悦云上项目在一周内成交425套房源。

据“克而瑞上海”公开的周度（2023年1月9日～1月15日）开盘数据，近期开盘项目市场冷热分化依旧明显，热门项目及内中环项目仍然抢手。周度开盘的7个项目中，位于静安的鸿印里和闵行的古美华庭全部售罄。其中，2023年1月12日开盘的鸿印里再现“千人摇号”的名场面，并且以极低的弃号率成功“日光”。

另据公开信息显示，1月18日，位于黄浦区的绿城·外滩兰庭项目顶着97分的入围高分开盘选房，均价约14.5万元/平方米，共推出111套房源，1小时4分钟直接售罄。同日，位于闵行浦江镇的华发建发·缦玥二期项目推出42套建面约99平方米精装3房，该项目共计吸引199组客户认购，直接日光清盘。

不过，在代理中介看来，上海新房项目热度分化仍较明显。“除了一些热门的、价格倒挂多，区位比较好的楼盘，总体上热度没有以往高了，包括同区域的项目认购的积分也有所下降，不同板块热度不一。目前市场供应充足，客户可选择余地多，像临港新房供应量大的区域，热度下来了。”

另外，以位于宝山罗店板块的上海宝山天铂项目为例，“克而瑞上海”数据显示，该项目于1月12日开盘，推出套数236套，开盘去化率为21%。

杨雨蕾指出，从2022年年末第七批和第八批的供应情况来看，有大量市区盘和热门盘入市，无论是从推盘数量还是推盘质量来说都较前几批有明显的提升，供应端有意释放一些资质较高的楼盘吸引市场的关注，而非延缓楼盘上市的节奏。这种情况预计会持续到2023年，并且从土拍情况来看，预计2023年同样会是一个供应大年。

政协委员建议政策调整，部分购房者心态改变

在新房供应和联动价的加持下，2022年新房热度明显超过二手房，从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。对比2020年时的新旧比1:4，差异显著。

根据上海链家研究院数据，2022年上海全年共成交二手房16万套，为近五年最低，但成交水平依然好于2017年。

杨雨蕾指出，经历了2020-2021年两年需求的爆发，短期需求有一定的消耗，在高基数的情况下，2022年整体成交有所回调也是情理之中。此外，考虑到2022年受到一些外部因素的影响，全年实际有效成交时间仅为四分之三，所以整体成交量并不算太低。当前无论是房地产调控政策还是市场成交均已经处于底部，从各方面来看，市场都有望好于去年。

从市场反馈来看，市场也已有所回温。

“客户的诚意度比之前高了，之前客户看完房都说回去考虑考虑，或者说房子价格下来后通知他，但现在客户看完基本上就在房子里面问房东价格能不能谈一谈，能不能接受置换。可以明显感受到客户想订房的意愿更强了。”上海浦东杨东板块的一名经纪人说道。而在2022年11月左右，即便房东愿意降价，但买家仍犹豫入市。

据上述经纪人反馈，其负责的门店的带看量也有所提升。“之前平均下来一天一两组或者两三组带看，现在每天基本上都有四五组。”

一部分担心年后政策有变动的客户已开始行动。“一部分置换的客户，心态是年前要买好，因为他们觉得年后大环境会好转，房地产后续也会回暖，所以想先把房子订好，等年后市场好了再把自己的房子出售。这部分客户比较看好后续的房地产市场，认为市场回暖后其自身房屋的出售周期也会缩短，所以这类客户通常会拿出一部分资金先把房子定下来，并和房东沟通放慢成交周期。”

另一名主营浦东源深板块的经纪人也反馈，目前客户的心态较之前已经有所不同。“2022年10月左右市场降温，大家都说不知道后面市场会怎么样，那会房子降价都卖不掉。但现在一部分客户的心理预期已经发生转变。特别是一些客户预期年后是否会出台楼市政策带动楼市回暖。”

据澎湃新闻报道，2023年上海两会期间，上海市政协委员丁祖昱、张琦、叶峻在《关于上海调整楼市四限政策的建议》提案中指出，目前，上海新房市场保持强劲供给势头，但需求却逐渐疲软。进入去年四季度，部分项目较前期开盘热度下降。同时，上海远郊市场承压，市场加速下行。

此外，受限价政策影响，市场一二手房倒挂情况明显。购房端，中心城区热门红盘倒挂价差较大，投资、投机客户涌入红盘。同时，二手房市场购买力也出现不足，市场陷入凝滞。

提案认为，为了抓紧市场窗口期，使调控政策先于市场全面下行来临之前，有必要基于上海楼市现状作出一些符合市场规律的调整。包括限购政策应适度调整，建议有条件、分区域地试点放松限购；及时调整认贷标准，在贷款还清的前提下，认房不认贷；有条件地放松限售；有条件地打开限价。

受多重因素影响，房东的心理预期也开始转变。上述杨东板块的经纪人称，“一部分房东着急用钱的，可能等不了那么长时间，就说可以沟通价格年前赶紧卖掉；但一部分房东在年前一段时间就不让看房了。差不多50%以上的房东会说帮忙先调整价格，年后再安排看房，看看年后市场怎么样。价格调整的趋势基本都是上调50万～100万元。”

“以我们经手的上海绿城的一套房源为例，原本客户和业主谈好价格，但在签约前，业主临时涨价了50万元，这个案子我们谈到凌晨才完成。”上述经纪人说道。

在卢文曦看来，从近期新增挂牌来看，一直处于低位，直接牵制后续交易。挂牌价格在经历一轮下行后，短暂企稳。房东不愿意再度打折让步，毕竟近期楼市利好政策多，有助于提振信心。而买家还有观望心态。因此，近期博弈进入新的阶段。其预测，今年上半年价格继续会调整，下半年伴随成交量企稳反弹，价格也会企稳、修复。