武汉动态调整 “新增购房资格”或拉动改善性需求

在业内人士看来，此次武汉限购政策“松绑”，可谓事出有因，即结合房价和新房库存情况，是因城施策的体现。

2月6日，武汉市人民政府印发了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》（下称《措施》），政策自公布之日起施行，有效期至2023年12月31日。

新京报记者注意到，在支持房地产业发展方面，《措施》提出“动态调整住房限购范围”，其中，在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称：“武汉的限购政策放松也打破了过去的一种定性思维，即限购区域只能认购一套住房，此次明确了相关居民家庭可以增加一个购房资格。”

2月6日，武汉市人民政府印发《措施》，其中提出“动态调整住房限购范围”。资料图片

限购区域内新增一个购房资格

在《措施》中，武汉市此次将房地产行业政策调整列入了“支持困难行业发展”这一章节。该章节首段就是“促进房地产市场平稳健康发展”。

在限购政策的调整中，《措施》提出，支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

严跃进点评称：“此次武汉提及了限购政策的重要思路，即动态调整。该动态调整的思路，说明对于限购政策的执行不再僵化，而是灵活运用。此次政策中，尤其是限购区域无条件增加一个购房资格，从意味着传统的‘本地人限购两套、外地人限购一套’的规定调整为‘本地人限购三套、外地人限购两套’，尤其是要从‘以旧换新’‘以小换大’‘多孩家庭’等住房改善的角度出发，优化限购区域的政策，促进住房消费市场的提振。”

事实上，武汉在去年就曾经放宽限购政策。2022年5月22日，“湖北发布”官方微信公众号又宣布，武汉出台最新措施支持合理住房需求，包括父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房，外地人在限购区域首次购房的，个税或社保年限由2年调整为1年。

而此次调整相比于去年“父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房”的附加条件更进一步，即“无条件”在限购区域内新增一个购房资格。

新政对该类家庭实行购房资格“承诺办、容缺办”，意味着社保或个税不满6个月的外地户籍家庭，也可以“先上车，后补票”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次政策的一大亮点是，非本市户籍家庭、新市民可以购买两套房了，由于武汉集中了全省新市民、外来人口的80%，也是稳定楼市的生力军，特别是在当地户籍住房拥有基本饱和的情况下。而且，为了助力新市民置业，武汉加大政务办事效率提升，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格‘承诺办、容缺办’。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示：“限购区域增加一个购房资格，是拉动改善性需求的举措。相对来说，限购区域地段优势更为明显，也是改善需求更为集中的区域，通过增加购房资格拉动有实际需求购买力入场。此次新政虽然没有完全放开限购，但对于非本市户籍家庭的购房已形成了直接拉动力，也可视为将原本后置的购房需求提前。但文件中明确限定是对非本市户籍家庭购买首套房，实行购房资格‘承诺办、容缺办’，这也是充分保障自住性合理需求的体现，预计这一政策效力在首套房层面的拉动力会较为明显。”

减轻房企压力、调整供地政策

除了调整限购政策外，武汉此次发布的《措施》还明确提出，减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。

与此同时，在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；宗地范围以内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。

对此，张波点评称：“代建的市政及公共服务设施的有偿回购，这也是一大亮点。以往政府往往会在土地出让层面明确要求企业承担相关的市政代建，并且大都采取无偿性质，通过有偿回购可以进一步增强土地出让的吸引力，减轻房企的相关成本，提升房企拿地的意愿度。”

而在土地供应端，《措施》指出，强化土地供给保障，加强产业用地供给，强化基础设施、公共服务等配套。在各级开发区、工业园区深化新增工业用地“标准地”出让，实施区域性统一评价成果共享，企业免费享受评价成果。下调竞买保证金，新出让土地可按照不低于起始价的10%确定竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金。除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。

“土地出让保证金可以用银行保函代替，这一政策去年在部分城市也有过试点，在武汉全面推进有助于房企资金侧压力的减轻，吸引更多房企参与土拍。延长土地出让价款的缴纳周期，也是减轻资金压力的同步之举，特殊项目的2年周期更是极大地减轻了房企资金压力。”张波表示。

武汉新房房价连降、库存攀升

武汉动态调整房地产政策与其房地产市场走势相关。

据国家统计局数据显示，2022年12月，武汉新房价格指数环比下降0.1%，同比下降5.6%。

从新房成交量和成交均价来看，据易居研究院提供数据显示，2022年12月，武汉新房成交量为1032万平方米，同比下降48%；累计成交均价为16173元/平方米，同比下降4%。

库存方面，据易居研究院提供数据显示，截至2022年年底，武汉市库存面积为2923万平方米，存销比为从2021年年底的21.7上升至31.1，也就是说武汉需要约31个月才能消化完新房的库存。

李宇嘉表示：“作为热点二线城市，武汉前几年供地面积、成交量一直在全国前三，但去年以来市场快速下行，2022年新建商品房交易下滑四成，房价跌得比较明显，在70城房价指数中，武汉连跌16个月，同比跌幅也居前。库存积压情况也较为严重，包括潜在未开发、未售库存。因此，此次武汉限购政策‘松绑’，可谓事出有因，即结合房价和新房库存情况，算是因城施策的体现。”

从经济发展目标来看，李宇嘉指出：“2023年，包括湖北在内，经济增速目标在5%-6%，要实现经济增长目标，助力财政、大项目上马等，武汉的楼市必须要稳定下来。基于楼市运行的现状，必须要在一季度让交易量价探底企稳，然后才能在二、三、四季度实现企稳回升的目标。”

新京报记者 徐倩