住房发展新模式：保障房学位优先满足，租房和购房差距正在弥合

近期，一个朋友摇到了深圳某热门的“6折人才房”，但最后还是放弃了，转而打算租房。一问才知道，这个人才房项目配套的学位，还不如她租房申请到的学位，于是果断地选择长租了。还有一则消息，近日深圳光明区发布新学年学区划分方案，某名校光明分校招生方案明确，优先满足两个保障房项目住户子女的学位需求，导致周边商品房项目业主大为不满。

这两个案例说明了什么？住房发展的新模式，不管是租购同权，还是住房回归公共产品，不知不觉到来了。而在2017年提出“租购并举”的住房顶层设计时，没有多少人相信，购房和租房能取得平等的地位。当然，在认同感和公共服务分享方面，业主和租客现在还有差距，但这种差距正在慢慢地弥合。形势比人强，政策有足够的耐心，我们要拉长时间看问题。

比如，近段时间深圳学位房价格跌了很多，原因就在于，各大名校都在搞集团化、办分校，教育均等化以肉眼可见的速度实现。人口红利式微以后，“抢人才”很快就过渡到了“抢人口”，各地政府开始抢着给租房的人群提供市民化的公共服务，而“房价只涨不跌”的预期打破，更强化了这种趋势。于是，就像上面那位选择租房的朋友一样，租房居住开始被认可了。

很简单，告别收入高增长的镀金时代以后，赚钱越来越难了，能支付“上百万首付+数万元月供”的人越来越少了。但是，花一半月供的收入，就能租到同样的房子，还能享受到同样的服务，这才是最划算的。而且，存量房屋越来越多，房子越来越难卖了，都拿到市面上来出租，任由租客挑选，所以，近期租赁市场上的一个变化，就是打算买房的人选择租房了。

问题是，租金却在下降。从2022年7月份开始，克而瑞统计的重点50个城市的租金水平连续8个月下跌。近期笔者在整理百城租赁数据时发现，一季度一线城市租金均价为89.7元/平方米·月，环比去年四季度下降了2.63%，连续3个季度下跌，近期跌幅明显增加。一季度，二线城市租金均价为31.96元/平方米·月，同比下跌1.53%，已连续2个季度同比下跌。

很多高收入人群选择租房了，为何租金还下跌了呢？一方面在于，租赁也进入买方市场了，房东在“抢租客”。根据贝壳研究院的统计，一季度40城租赁房源成交周期为72天，比去年四季度延长12天，即一套房子放租，要72天才能租出去。那么，租客想要租房，多久才能挑到价格、区位、户型都合意的房子呢？答案是10.7天，比去年四季度还减少了一天。

大把房子等租客挑选，租金能不跌吗？更重要的是，需求开始往租金低廉的外围区域迁徙。一季度，上海15个行政区有14个区租金下跌，排在前三的都是中心区，如徐汇区、静安区、黄浦区，跌幅在7%左右；一季度深圳租金跌幅最大的是罗湖区、盐田区和南山区，外围区域如龙岗区、龙华区仅下跌2%-3%。由于14号地铁线开通，最远的坪山区逆势上涨3.47%。

深圳大型房产中介乐有家盘点的一季度30大热点租赁片区，大多为原关外区域，其中排名前三的片区分别为龙岗中心城、龙华中心和坂田，都是低租金区域，可见租金仍然是租客选房考虑的第一要素。这些原关外片区大多临近南山、福田，而且周边有地铁4号线、11号线、14号线等可直达关内，且租金水平相对优惠，承接大量关内上班族居住需求外溢。

外围租赁需求增长，拉低了全市的租金水平。当然，中心区租赁需求还是很旺盛，部分区域租金还在上涨，毕竟在通勤上有巨大优势，城区面貌更加优良，也有商业和服务配套的优势。但调研发现，高收入人群租赁消费很理性，更关注居住体验，太高租金的房源也难租出去。总的来看，一季度租赁市场活跃了，就和商品房市场一样，结构上的变异更需引起重视。

分化式而非周期式的市场复苏，除了季节性的惯性回暖这个因素之外，更多反映的是底层供需的新逻辑、新变化。多年来高举高打的放量开发和卖房，似乎在一夜之间就逆转了“缺房”的局面。经济进入转型攻坚期，破旧局、开新局尚待时日才能显现效果，而地产、金融等红利行业式微，需求端的预期和收入都难以支撑高房价，这一局面现在也传导至租赁市场了。