政策端、供给端、金融端发力，住房租赁行业快速发展

“随着保障性租赁住房在‘十四五’期间的加速推进，保障性租赁住房公募REITs（房地产信托投资基金）的陆续上市以及不动产私募投资基金试点，具有中国特色的住房租赁模式正在形成。”4月23日下午，由ICCRA住房租赁产业研究院、中信出版集团·墨菲联合举办的“租住会客厅·租赁住房投融管退战略升维与资管进阶法则”沙龙活动上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

住房租赁中国模式正在形成

赵然分析指出，以产品迭代与多元化为基石，住房租赁的中国模式将由“金融推力”“品牌崛起”“ESG可持续发展”三个支柱驱动。三个支柱的先决条件，在于我国住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步；也由于品牌价值成为住房租赁企业增长“新引擎”，高质量可持续发展成为行业发展新目标。

赵然表示，住房租赁市场通过资产证券化赋能，有效盘活存量房地产资源，是金融服务实体经济的新实践。住房租赁行业是在我国城镇化率不断攀高、宏观杠杆率不断增加的大背景下发展起来的新经济行业。

值得一提的是，今年以来，保障性租赁住房建设迎来长足发展，政策端、供给端、金融端都在积极发力，住房租赁行业进入了快速、稳定发展时期。尤其在金融端方面，公私募REITs打通了存量退出与增量投资的闭环。

“针对租赁住房资产全生命周期，通过构建不动产金融体系，用不动产私募基金降低资本金投入，用私募REITs/公募REITs降低融资成本，提升权益融资比例，或实现部分退出。”中联基金投行委高级副总裁杨地表示，租赁住房不动产金融工具的实践，能够彻底打通租赁住房资产的投融资闭环，不断促进区域产业聚集及升级发展。

“不动产私募投资基金试点放宽了扩募限制、放宽了杠杆要求，支持基金以更高的效率实现Pre-REITs投资与公募REITs退出的衔接，将进一步在公私募市场间打通存量退出与增量投资的闭环。”杨地说。

申万宏源证券固定收益融资总部业务董事孙林认为，基础设施资产项目通常需要经历一个较长的培育期才能达到稳定盈利状态，在现有监管规定下，处于培育期的基础设施资产无法成为公募REITs的合格资产。通过发起设立私募股权基金等方式开展Pre-REITs业务，以合理的价格收购具有公募REITs上市潜力的新建、存量不动产资产，待基础设施项目进入稳定运营期后，再通过发行基础设施公募REITs等方式实现基金退出，获取二级市场的溢价退出收益。

全周期管理服务是轻资产输出的基石

值得一提的是，租赁住房在理解范畴上与以往的商品住宅不同，涉及建设、运营、数字化、社区治理等多个方面。

瓴寓国际副总裁兼上海公司总经理王浩宇结合瓴寓实践，从“资产管理”视角指出，租赁住房符合“低风险，确定回报”的特点。在实践中企业应该根据不同项目特点和投资人需求，在多种投资方案中选择收益和风险匹配最优方案，在“投融建管退”全周期高效运转，实现土地类3-4年/改造类1-2年完成“从投到退” 的投资周期， 实现资金使用效率最大化，提升收益率。同时，要擅用数据技术驱动业务，在项目“投融建管退”全链条精细管理，精准决策。

金茂（中国）酒店投资管理有限公司公寓部总经理王纯杰，依托金茂酒店的轻资产管理输出探索，提出了“全周期管理服务能力”的概念。他表示，租赁住房的运营管理需要建设完整服务链和系统化运营管理能力，并匹配人力、财务、管理、运营、采购、营销、维保等服务，提升出租率、续约率、客户满意度等，以及拥有良好的收益管理、完善的人才管理和培训能力等，提高管理效率。

新京报记者 张晓兰