从追求规模到“有利润的增长” 房企高质量发展下的新向标

当房地产行业从高速增长进入平稳发展阶段，竞争不再唯“规模”论，而是走向“高质量”时代。

在房地产市场供需结构发生变化的背景下，房地产行业面临转型升级，急需从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段，将经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长。其中，最为明显的是调整战略布局，越来越多的房企开始聚焦高能级城市。此外，房企不遗余力提升产品力以满足客户需求。

更重要的是，在房地产行业探索新发展模式的背景之下，各大房企开始寻求适合自己的新发展路径，以探索未来增长的第二曲线，诸如加强在代管代建、科技建造、长租公寓等领域的投资。

调整布局，聚焦高能级城市

随着房地产行业进入深度调整期，未来房企转型发展的方向就是探索新发展模式，这已成为业内共识。在此过程中，房企也在寻求战略上的转型，最为明显的是战略布局。

在房企投资力度收紧的当下，曾经大面积铺开的投资策略不再适用，有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。

据中指研究院发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业布局更趋集中，核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在22城拿地面积中占比超七成，增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。2022年，百强代表企业拿地城市数量均值降至个位数，由上年的16.6个城市下降至6.6个城市，北京、上海、成都、长沙等热点一二线城市位列拿地面积前十。

比如，新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，未来公司整体投资将围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上还表示，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

美的置业高层在业绩会上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。”其中，最重要的是进行结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。比如，对于量级高城市的土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。

此外，在业绩发布会上，中海管理层也表示，在2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；2023年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线、二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

总而言之，房企投资结构调整是一个动态的过程。随着楼市格局的变化，很多房企也开始循序渐进地进行换仓。在业内人士看来，一二线城市产业基础较强，医疗、文化等设施配套条件较好，有持续的人口流入，房地产需求支撑强劲。在房地产深度调整阶段，全国化布局的房企开始优化布局，更多聚焦在一二线城市，而三四线城市则大多是本土企业在深耕。

房企产品频现升级

当房地产行业从高速增长进入平稳发展阶段，竞争不再唯“规模”论，而是走向“高质量”时代。产品成为重要的竞争力，并且成为房企的共同发力点。

事实上，房地产不仅是居民的重要财产，而且是人们生活活动的空间，当属生活必需品。在房地产行业的整体产品力得到长足进步的同时，最终得益的不仅仅是消费者，过硬的产品力也会提升房企的品牌价值，从中获得真正的利益。

为此，房企在产品上的调整更为明显。据悉，目前包括碧桂园、龙湖、华润置地、中海、绿城、保利发展等企业均有产品升级的计划。

据克而瑞调研，2022年产品力TOP100房企中，超过40%房企的产品定位同比上升，其中19家房企主要面向一二线城市进行产品升级。由此可见，房企“产品升级大戏”也渐渐拉开序幕。房企开始在产品研发上下功夫，比如从产品系、户型、社区、科技等方面提升企业产品力。

值得关注的是，2022年，刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势。为此，房企也顺势而为，提高改善类产品推出比例。

具体来看，绿城中国通过形成全能之家的6大模块研究、38个智能场景，包含LDKB全通式复合公区、可变X空间、餐厨一体化等创新设计，提升居住品质。

与此同时，在业绩发布会上，龙湖集团董事局主席陈序平表示，改善型住房成当前需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。龙湖也在持续做产品迭代和品牌提升，完成人居体验感升级。

华润置地近期也在整合住宅、商业、商务、代建等领域做了品牌战略焕新，其中，在人居方面全新推出MIC社区综合体产品主张，重点是将居住产品的含义从“产品”本身丰富为“生态”概念。

寻求第二增长曲线

自2021年下半年以来，中国房地产进入下行通道，随之行业也进入极速转型时期，未来，房地产业的发展逻辑也将发生转变。在此背景下，企业要保持健康稳定增长，就要积极寻找第二增长曲线。这也将成为房地产健康发展过程中的潜在“引擎”。

事实上，随着房地产“第一曲线”地产开发业务的高增长阶段渐行渐远，有远见的房企，早就开启战略升级，探索“第二增长曲线”，寻找行业的新动能。

从目前来看，在房企告别“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式之后，转而将经营安全与效益提升作为重中之重，以求实现高质量发展。而在此过程中，越早起步的企业越具有优势。相比之下，稳健的头部房企再次掌握了市场发展的先机。

新京报记者 袁秀丽