不动产统一登记全面实现，并不意味着将开征房地产税

 历经十年，中国房地产领域的一项重磅制度终于落地。

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

我国着手建立不动产统一登记还要追溯到2013年。彼时党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。

历经十年，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

什么是不动产登记？是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记，可以明晰产权，避免企业和群众权益受损。

全面实现不动产统一登记对房地产行业有何影响？对此，外界都会将其与房地产税或房产税联系在一起。

中原地产首席分析师张大伟指出，不动产登记是胶囊，市场恐惧的是胶囊里面其中可能夹带的反腐与房产税功能。因为这个政策有预期，所以经过十年才基本完成不动产登记。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，开展不动产统一登记最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。

在李宇嘉看来，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础，也是落实《物权法》“物权法定、公示公信”原则的唯一途径。经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），也就具备了征收不动产税的基础。

在此基础上，根据基本不动产需求免税的原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产，将一律进入征税范畴，并根据不动产的基本情况（坐落、年代、地价、产权形式等），评估房屋的市场价值，按章征税。

“征收房地产税的前置条件就包括全国不动产统一登记和全国联网，我国全面实现不动产统一登记，也就意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。

房地产税在我国探索了多年都未正式落地。

2013年，中央首次提出对房地产税加快立法；2015年，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划；到了2019年，房地产税一度呼之欲出。当年政府工作报告提出，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

然而，2020年政府工作报告对于房地产税只字未提，外界对其关注度有所下降。不过同年11月，财政部部长刘昆撰文提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。“房地产税”再度引发关注。

由于面临诸多难点，房地产税改革的思路在2021年迎来较大转变，从立法先行，到先试点再立法。

2021年10月，习近平总书记在《求是》上发表《扎实推动共同富裕》重要文章中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。当年10月23日，第十三届全国人大授权国务院在部分地区开展房产税改革试点。

就在市场以为房地产税试点呼之欲出之际，2022年3月，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，该年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

随着不动产统一登记的全面实现，备受关注的房地产税是否会加速开始试点工作？

“当前并不是进行房地产税试点的合适时机。”陈文静表示，从当前房地产市场行情来看，一季度全国房地产市场有所修复，开发投资、新开工等供给端指标恢复仍显疲弱，房地产对于宏观经济的拖累效应仍在。

另有分析认为，房地产税改革不仅局限于房地产行业，还涉及到到财政、市场、民生等多个领域，其推进时机和推进方式都需要更多的综合考量。

易居研究院研究总监严跃进也认为，虽然不意味着马上启动，但不动产统一登记为房地产税改革创造了技术条件。另外，从现有的实践可以看出，全面实现不动产统一登记，也能够更好地为房地产调控提供支撑。

4月以来，新房市场活跃度显不足，根据中指数据，重点50城新房成交面积周度成交面积较3月周均下降20%左右，购房者置业情绪和预期仍不稳固，短期房地产市场仍需要政策支持。

张大伟也认为，目前的中国房地产市场已经进入了一个新常态，房地产仍是支柱产业，这种情况下，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下出台执行，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税短期内不会落地。

最后，全面实现不动产统一登记的出发点也并非简单理解为要征收房地产税，同样有利于提高不动产交易效率，更好地保障不动产权利人的合法权益，以及有利于房地产调控政策的统一部署。