两部门规范房产经纪：中介费下降、防信息泄露

二手房存量市场关乎楼市的根基以及稳定发展，在市场回暖动力不足的当下，相关政府部门开始着手规范房产中介行为。

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称“意见”），意见从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

意见指出，随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

针对上述情况，意见从加强从业主体管理、规范经纪服务以及合理确定经纪服务收费、规范签订交易合同等方面给出指导。

在加强从业主体监管方面，意见严格落实经纪机构备案制度，全面推行经纪从业人员实名登记。

在经纪服务收方面，意见称，经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。

经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。同时，经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

意见还指出，要严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。

如果房地产经纪服务存在不规范行为，意见称将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织给予自律处分。

在规范交易合同方面，经纪机构促成房屋交易，应当办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

值得注意的是，针对购房者头疼的信息泄露问题也有望改善。根据意见，将加强个人信息保护，经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

对于此次意见出台对中介行业的影响，58安居客研究院研究总监陆骑麟对界面新闻记者表示，意见各项提议对整个行业服务水平的提升、房价稳定等都有意义，但还需要做好相关配套措施，这样才能对经纪人既有支持又有监督，从而经纪人能够更好的配合相关部门落实该项政策。

另外，针对意见中“鼓励按成交价高服务费率低原则分档定价”，陆骑麟称，对于鼓励成交价越高服务费率越低的建议，实际在买卖交易过程中恰恰是相反的。这项措施很难在实际买卖过程中实现，并且中介费率的高低也是市场行为，过多的干预可能适得其反。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，首先，合理确定经纪服务收费方面，不仅消费者对中介的服务有客观的评价，也有利于政府部门做合理的监管中介经纪机构专业化发展，从而一改其形象差的局面。

其次，意见首次明确了延申服务，这是重大的变化，基本服务，其经纪费用是必须承担的，而额外的服务，比如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。

“此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。”李宇嘉称。

对于收费行为的规范，李宇嘉认为，严禁操纵经纪服务收费，该政策更多从保护买卖双方的角度触发，但还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。

“如果没有最低服务费用，很难吸引到专业的人员，长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也还很难高质量发展。”

今年以来，关于促进二手房市场合理稳步发展的支持政策逐步增多。

今年4月份，自然资源部和中国银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

“带押过户”是指已经抵押的不动产在交易时，不需要提前归还贷款，就可以过户、再次抵押和发放新贷款。这一改革可以节省不动产交易时间，降低交易难度和交易成本。

李宇嘉，此次意见出台与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本，特别是过去楼市繁荣时期，形成的尾大不掉的制度性成本，各种机构、从业人员，都想来分一杯，以及其中的欺诈和乱象，让购房者买单。

只有消除这些成本，同时开正道，将合理的成本显化出来，该收的，应该收取。只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。