“三道红线”实施近3年：百家上市房企去年绿档率不足三成

“三道红线”自发布至今已近三年，从最开始成为房企降负债、降杠杆的重要催化剂，到现在仍是衡量房企财务稳健性的重要指标。

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企情况来看，2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。

整体来看，房企三道红线的合格率不足3成，2022年有21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。

“从2022年市场来看，房地产企业经历了重新洗牌，绿档房企数量正在减少，不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档，两极分化现象较为明显。随着2023年政策端继续发力，以及销售回暖、市场预期转好，房企资金端压力有望逐步缓解，预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。”诸葛找房分析师表示。

2022年“三道红线”指标有所恶化

为控制房地产企业有息债务规模，监管部门2020年8月出台新规，对房企按“红-橙-黄-绿”四档进行管理，并设置了“三道红线”，具体指标为，剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

“三道红线”出台后，房企在2021年积极调整，不少企业财务情况得到改善，部分企业快速优化至黄档，甚至是绿档。然而，由于2022年房地产行业进入深度调整期，房企生存难题日益凸显，部分房企爆发流动性危机，财务情况再度恶化。

根据诸葛找房数据，2022年100家上市房企的平均净负债率为174.8%，较2021年扩大49.8个百分点，剔除预收款后的资产负债率为73%，较2021年底扩大0.4个百分点，现金短债比为1.09，较2021年下降0.17。

“与2021年相比，三道红线指标呈现恶化迹象。2022年行业整体大环境影响之下，房企面临销售疲弱、债务压顶、经营困难等诸多问题，导致房企各项财务指标均不理想。”上述诸葛找房分析师称。

事实上，“三道红线”指标在2022年已有所松动，当年1月，记者从房企方面获知，房地产并购贷款不再计入“三道红线”。而在2023年伊始，市场又传出“三道红线”政策已取消的消息。

对此，财联社记者从多家房企处获悉，目前“三道红线”政策并未取消，各房企仍在如期报送，所需填报表格中各项指标也没有发生变化。

红档房企增至30家

据诸葛找房统计，2022年100家上市房企的“三道红线”指标，变动最大的集中于红档和绿档房企，两极分化现象凸显，且红档房企成为四档中唯一出现数量增加的。

其中，29家绿档房企包括万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等，这些房企不是具有国央企背景便是优质头部民企，企业运营状况稳健、现金流充足。居于黄档的房企有20家，数据显示，黄档房企大部分在现金短债比这一指标集中踩线，该档位以中部阵营房企为主，如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。

橙档代表房企踩中两条线，2022年100家上市房企中处于橙档的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建，也连踩两条红线。“在行业下行、销售降温等压力下，即使是央国企背景也不能成为永久的护身符，企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。”上述诸葛找房分析师称。

红档房企意味着连踩三条红线，在诸葛找房监测的100家上市房企中，红色档的房企多达30家。其中多数房企已发生长期违约甚至暴露较大风险，阳光城、蓝光发展、富力地产等均在其列。此外，身处央企阵营的中交地产也迈入红档，三道红线全部踩中。

“对于出险房企而言，现在最重要的主题是活下去。三道红线已经不是主要的考核目标了，只要公司能够活下去，未来公司内部考核指标只会比三道红线指标要求的更加严格。”一位总部位于北京的房企人士告诉记者。

值得关注的是，按照监管要求，自2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

业内人士认为，按照目前房企财务状况以及房地产市场现状，所有房企在2023年底实现“三道红线”达标不太现实。届时“三道红线”指标是否会有所调整或者进行延期，还需拭目以待。