解读｜政治局会议对楼市定调不变，刚性和改善性住房需求将得到支持

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

58安居客房产研究院院长张波认为，房地产行业的调控大方向保持不变。房住不炒、因城施策、支持改善等政策方向明确延续，今年房地产政策层面持续保持宽松将是大基调。

“房住不炒”定位继续强调

中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

易居研究院研究总监严跃进指出，房住不炒的定位继续强调，既是房地产健康发展的必然要求，也和近期市场的新情况有关系。此前央行也提及了“既防冷又防热”的内容，近期部分城市学区房、房地产广告等方面出现了炒作，所以牢牢把握“房住不炒”的总基调很关键。

突出因城施策，继续支持刚性和改善性住房需求

中央政治局会议指出，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，当前我国房地产市场分化特征明显，一线和重点二线城市房价相对偏高，一些限制性购房政策依旧保持，而针对弱二线、三四线城市的房地产市场，政策更加偏积极。同时会议提出“支持刚需和改善性住房需求”，这与去年几次政治局会议的提法完全一致。

从市场运行情况来看，2023年1-3月全国房地产市场呈现一定修复态势，特别是热点城市市场恢复节奏较快，但4月以来，重点城市市场活跃度下行，部分城市市场降温明显，根据中指数据初步统计，4月重点100城商品住宅成交面积环比下降近两成，购房者置业预期仍不稳固，整体来看，今年以来房地产市场运行的好转与宏观经济类似，更多地为恢复性好转，市场内生动力仍偏弱。

另外，根据易居研究院发布的31省份房地产市场报告，2023年1-3月份,全国31个省份中,有19个省份商品房销售面积同比增速为正,有12个省份增速为负。其中天津增速最高，为85%;而安徽增速最低,为-23%。

“通过供需两侧同步发力，带动市场持续复苏回暖，加速房地产市场逐步回归到平稳健康发展轨道之上，依然是楼市后续政策推进的重点方向。”张波说。

业内预测，各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持；降低房屋交易税费等。

强调“三保”工作，房地产市场以稳为主

中央政治局会议指出，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。

“三保”（保交楼、保民生、保稳定）工作延续去年底中央经济工作会议的提法。

马泓提到，去年7月28日召开的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”，2022年年底中央经济工作会议提出“保交楼、保民生、保稳定”，此次会议加强对房地产市场保持“稳定”的政策意图，这既是对年初以来楼市出现企稳信号的肯定，也体现了对下一个阶段房地产市场进一步企稳的要求。

金融层面的风险依然保持高度关注

此外，中央政治局会议还指出“要有效防范化解重点领域风险”。

业内认为，房地产领域的主要风险还是在房企。2022年，由于房地产市场存在较大下行压力，房地产领域的不良贷款规模和不良率有所上升，尽管今年年初楼市有所企稳，但房企经营风险的状况仍然值得重点关注。预计今年将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地，有效化解房企金融风险。

张波认为，中央政治局会议对金融层面的风险依然保持高度关注，房地产开发企业和金融行业的关联度高，持续有效防范和化解房地产市场风险，是防范化解重点领域风险的重要举措。近期行业供给侧通过金融政策发力，房企的债务问题已得到进一步解决，“保交楼”亦在各地有条不紊推进。下一步预计将在民企增信层面有更多推进举措，包括进一步探索有效增信措施，丰富信用保护工具，适度扩大民企债券融资工具适用范围。

保障性租赁住房市场有很大发展空间

中央政治局会议提出，推动建立房地产业发展新模式。规划建设保障性住房。

马泓指出，政治局会议明确要“推动建立房地产业发展新模式，规划建设保障性住房”，这与二十大会议对房地产业发展向“租购并举”时代发展的内涵一致。未来国内保障性租赁住房市场将有很大的发展空间，与之匹配的保障性租赁住房规划有望逐步优化和推进。相关金融支持的工具类型将会增加支持，力度也会增强，包括保障性租赁住房贷款、保障性租赁住房REITs等。

积极稳步推进城中村改造，公共服务补短板

中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在房地产供应量大，供需总量完全平衡的情况下，房地产新的增长空间必然是匹配有效需求的供给，大城市城中村占据核心区位，但供应效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高质量发展。因此，在市场供需双双疲弱的情况下，城中村改造既是创造有效供应，也是满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。

李宇嘉提到，城中村改造，既是房地产的有效供给，是行业供给侧结构性改革，也是公共服务补短板，即补上城中村区域公共服务设施的短板。大城市要推进“平急两用”公共基础设施建设，既要补上当前水电管气路消防的短板，也要补上教育、医疗、养老、托幼、助残以及智能化等长期需要的公共服务设施。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，整体来看，本次会议释放了积极信号，一方面宏观经济呈现回升向好态势，但内生动力不强，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，对于房地产来说，促需求也将是未来的侧重点；另一方面，会议为房地产市场定调，整体基调并未受一季度局部市场升温影响，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。