全国商品房销售额增速连续两个月为正

5月16日，国家统计局发布2023年1-4月份全国房地产市场基本情况。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资约3.55万亿元，同比下降6.2%，累计降幅较上月扩大0.4个百分点。由此可见，虽然行业资金压力缓解，但是房企新开工意愿不足。

值得关注的是，商品房销售额增速连续两个月为正，销售市场有所提振。但是业内人士认为，销售端的改善并未传导到供给端需要引起关注，或将影响后续房源供给；另外，还要关注到4月单月市场成交数据下滑明显，购房者置业信心仍偏弱，市场预期并不稳固。

房企新开工意愿仍不足

今年前4个月，房地产开发投资累计同比降幅持续扩大，房企新开工意愿不足。据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资约3.55万亿元，同比下降6.2%。其中，住宅投资约2.7万亿元，下降4.9%。

在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，今年前4个月全国房地产开发投资额同比下降6.2%，累计降幅较上月扩大0.4个百分点。今年1-2月在市场快速回温的支撑下开发投资降幅收窄，3月份开发投资同比降幅再次扩大，4月累计降幅同比进一步扩大。由此可见，房企投资信心恢复力较弱，主要体现在新开工意愿上，仍呈现大幅下降局面，竣工意愿则呈现增长趋势。随着3-4月份以来热点城市土拍市场呈现明显升温迹象，预计二季度房企新开工意愿将会上升，开发投资降幅有望收窄。

对于房地产开发投资额降幅继续扩大，易居研究院研究总监严跃进也认为，其反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，客观上需要后续继续提振销售数据，同时强化各地营商环境的改善。

与此同时，据国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积77.13亿平方米，同比下降5.6%；房屋新开工面积3.12亿平方米，下降21.2%；房屋竣工面积2.37亿平方米，增长18.8%，其中住宅竣工面积1.74亿平方米，增长19.2%。

从数据来看，1-4月份商品房竣工面积同比连续三个月上涨。对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是国家及各地政府继续积极推进保交楼的结果。竣工增长会带动安装工程投资，有助于稳定开发投资，但这部分投资占比只有15%左右，难以左右开发投资的走势。

商品房销售额持续回升

值得关注的是，今年前4个月，房地产销售额同比增速仍为正。据国家统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积3.76亿平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%；商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。截至4月末，商品房待售面积6.45亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长15.4%。

李宇嘉认为，商品房销售额连续两个月正增长，说明今年以来需求端持续不懈地促进消费，在商品房市场见到了效果。

在王小嫱看来，受到一季度市场改善明显影响，其次去年上半年成交基数偏低，从前4个月的累计同比上看，销售面积降幅收窄，销售额同比增幅进一步扩大，体现了1-4月份的市场有所提振。

不过，“从单月数据上看，4月份的数据表现并不乐观，还应重视销售端恢复力度较弱的问题。4月单月销售面积环比下降48.9%，同比下降11.8%。4月单月的数据呈现较大的回落，一方面是由于季节性的回落，但下降幅度较大也预示着本次市场的回温热度持续性较弱，后续还需更多政策提振市场。”王小嫱如是称。

另据中指研究院数据显示，4月份以来，市场情绪有所回落，重点城市“五一假期”表现较为平淡，近期成交规模在低基数下环比有所增长，但购房者置业信心仍偏弱，市场预期并不稳固。

严跃进也认为，今年一季度激活合理住房消费需求的工作是积极有效的。鉴于近期有市场走弱的现象，各地要重视继续提振销售端指标。

业内：销售改善未传导至供给端

从房地产开发企业到位资金情况来看，国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金约4.52万亿元，同比下降6.4%，降幅环比收窄2.6个百分点。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金1.3万亿元，下降19.4%；定金及预收款约1.59万亿元，增长4.0%；个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。

对此，王小嫱表示，在一季度市场回升的带动下，行业的资金压力有所缓解，定金及预收款、个人按揭贷款同比增速呈现正增长，分别增长4.0%及2.5%，但目前行业企业对资金的用处较为谨慎，尤其是并未传递到新开工端，这主要是由于房企对于市场的投资信心仍较为谨慎，尤其4月单月数据表现不佳，房企新开工较为观望。随着政策端对于融资的支持，预计后续行业资金压力将进一步缓解，但资金是否流入到供给端还依赖于市场的回温情况。

在李宇嘉看来，1-4月份房地产行业走势与前面几个月没有太大区别，基本特征就是上游、下游分化或“两张皮”。即下游销售端继续改善，而上游拿地、开工、投资的跌幅继续扩大。

总结今年前4个月的全国房地产市场，严跃进认为，有一个重要的特点是销售端的改善并没有传导到供给端指标，尤其是开发投资和新开工等指标。因此，销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正影响房企投资拿地和工程建设，时滞过长。此类问题需要解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给。

“结合供需两端数据看，当前房企重心仍在保交楼，开工投资需求仍较弱。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，后期在住房政策支持下，交易市场的修复将持续推进房企销售回款，房企资产负债情况得到改善后，开工投资信心也将逐步修复。