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为激活土地市场,深圳供应量翻倍

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楼市回温乏力,为激活土地市场,深圳再放大招!

5月24日,深圳市规划和自然资源局公布2023年第二批次拟出让居住用地项目清单,共挂牌出让10宗宅地,是首批供地数量的两倍,总用地面积约24.34万平米,总建筑面积达约104.85万平米。

从10宗供地的分布情况来看,包括南山1宗、宝安1宗、龙华2宗、光明2宗、龙岗3宗、深汕1宗。各地块将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告,这意味着深圳也将跟大多数城市一样采取灵活供应土地的方式。

在这10宗地块中,最让市场振奋的是南山深圳湾超总宅地——南山T207-0060宗地,位于南山区深湾二路与白石二道交汇处西南侧,用地面积约为3.63公顷,容积率为6.0,总建筑面积约为20.77万平方米。

这块地刚在4月26日调整规划,从原来规划的商服用地部分调成了二类居住用地,成为深圳湾超级总部基地核心区域唯一新增住宅用地。

在深圳湾超级总部基地核心区域,上一次有宅地成交还是2001年的“中信红树湾”和“红树西岸”地块,近22年来该片区一直未有宅地入市。

有业内人士指出,这是深圳史上最豪气的一次调规,当时预期它很快拿出来卖,但没想到这么快。

“调规后一个月,迅速释放到市场,目的还在于以中心区压箱底的‘靓地’来捂热土地市场,进而从源头上刺激房地产市场。此宗地交易,大概率会创造‘地王’,政府也希望由此信号激活市场信心,扭转市场的预期。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

在如今楼市缓慢复苏、规模缩量以及结构分化明显的情况下,房企普遍强调优中选优的投资拿地策略,对拿错地的容忍度为零。地方政府也深知这一点,今年来各地普遍将更多去化快、利润空间可观的优质地块推向市场。

深圳湾超级总部的区位优势不必多言,它的定位是“世界500强企业总部基地”,未来将成为全球高端产业集聚地的典型和世界级城市功能中心”,是深圳的17个重点发展区域之一,规划用地面积约1.17平方公里。

公开资料显示,“深超总”已入驻企业开工项目达到16个,其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶,中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。

另外,万科位于该区域的新总部大厦也在建设中。而恒大集团的深圳湾超级总部基地已于去年11月以75.4亿元转让,接盘方是兴业信托。

从区位来看,南山T207-0060宗地将来大概率会打造为深圳顶豪项目。按照之前的指标规划,该地块将增配9班幼儿园(占地2700平米)、托育机构(建面300平米)、社区体育活动场地(场地面积1670平米)等。

李宇嘉指出,显然,公共配套不仅齐全,而且规模非常大。南山T207-0060宗地就是要往高端打造,迎合目前改善型需求主导的市场局面,迎合高端改善旺盛的局面。。

不过,李宇嘉也认为,当下缺的不是高端盘,这些高端盘只是小众市场,也救不了市场。高端盘热销,既是市场分化的体现,也是市场需求不足的表征,更是供需极其不均衡的反映,这才是更应该解决的问题。

跟其它城市一样,深圳楼市虽然有缓慢复苏的迹象,但始终承压。

安居客指出,4月深圳新房市场依旧是供应小高峰,有5000多套房源入市。一方面是不断入市的新盘房源,一方面是新盘去化的不理想,导致库存高企。

据安居客数据,4月份,深圳全市新房住宅成交3505套,环比上涨9.5%,同比基本持平。4月底,深圳全市新房住宅库存共39791套,环比3月底减少1.4%,去化压力较大。

从更能反映市场真实热度的二手房市场来看,深圳楼市压力更大。

安居客数据显示,4月全市二手住宅成交3192套,环比减少19.1%,仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。

克而瑞指出,从4月深圳二手住宅各区网签数据来看,龙岗区的网签量最多,共网签808套。除了盐田、坪山和大鹏新区以外,其他各区成交量均环比下滑。大鹏、坪山和光明区的二手网签套数仍为个位数。

另据深房中协数据显示,截至2023年5月1日,根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计,全市共挂盘出售房源约14.4万套(存重复房源,后同),对比4月1日统计的约13.8万套挂牌房源增加5752套,环比增长率为4.2%。

乐有家研究院指出,经过2年多的调整,深圳商品房价格的泡沫大部分已经被挤压出来,房价回到2020甚至2019年。到今年一季度,深圳二手房已经有过半低于参考价成交,高于参考价20%以上的成交占比不到10%。

据国家统计局数据,深圳4月份一二手房价环比继续上涨:新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,连续第三月环涨,同比下跌1.1%,跌幅缩窄;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,同比下跌1.4%。

为了缓解楼市压力,自4月20日开始,深圳执行两年的二手房参考价制度有所调整,银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准,不再以二手房参考价为准。

当从市场表现来看,二手方参考价的退出并没有给市场带来较大刺激。李宇嘉指出,近期二手房交易一路下行,这意味着受经济、人口等因素影响,深圳居民“加杠杆”购房的时代已一去不复返了。

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