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又有两城同日公布公积金新政,优化“认房又认贷”

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5月25日,天津和南京均公布了住房公积金调整政策。

其中,天津市住房公积金管理中心发布的《关于修订《天津市个人住房公积金贷款业务操作细则》的通知》(以下简称《细则》),主要是进一步简化了贷款资料,调整套数核定方法,并自2023年5月25日起执行。

而南京住房公积金管理中心公布的《关于调整部分住房公积金政策的通知》(以下简称《通知》),表示将支持新市民、青年人、多子女家庭等群体解决住房问题,并将于6月1日起施行。

据中指监测数据,今年以来已有超百城出台房地产政策超250次,其中超过4成涉及住房公积金相关内容。也就是说,今年以来各地出台的住房公积金相关政策已超过100次。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄5月26日通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“公积金政策作为楼市调控的主要手段之一,近两年来被广泛应用。预计后续优化‘认房又认贷’将会作为一个政策调整的重要方向推进。”

天津:公积金执行“认房不认贷”

此次天津的住房公积金政策发布后,当地的房产经纪人员反应强烈,在社交平台连用多个感叹号表示:“最新通知!!!请大家周知!”

对于住房套数的核定,《细则》规定,套数核定以签订购房合同或买卖协议时,“以我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准”“对在本市购买首套住房和第二套住房的职工家庭,按照我市相关规定发放住房公积金贷款”“对在本市购买第三套及以上住房或已使用过2次住房公积金贷款的职工家庭,不予发放住房公积金贷款”。

此前,天津市住房公积金管理中心对套数核定的规定是,首套房需要在天津市无住房且无本市住房公积金贷款记录。有一次已结清的天津市住房公积金贷款记录也被认定为二套房。

这也意味着,继此前商贷取消“认房又认贷”后,天津公积金贷款也开始执行“认房不认贷”政策。

来源:天津市住房公积金管理中心

中指研究院天津公司研究副总监田文刚5月25日通过微信告诉记者,此次公积金新政最主要的变化是取消“有过贷款记录结清仍为二套”的规定。如果住房公积金首次贷款结清,且名下无天津房产,第二次使用公积金,可按照首套房政策执行(首付3成),但使用过两次公积金贷款后不可再用。

“根据现在的政策,首套房公积金贷款最高可贷80万元,多孩家庭最高可贷96万元。此次新政实施后,公积金对于首套房的认定标准基本与商贷一致。”

田文刚进一步解释称,该政策强调认定首套资格的前提之一为“名下无天津房产”,对于有置换需求的人群来说,必须“卖一买一”才可享受公积金新政。但今年1-3月的积压需求已基本释放完毕,4月天津市场已回归平淡模式。5月天津二手房市场挂牌量持续走高,二手房市场已进入“买方市场”,卖房周期延长、房屋总价下降这些都将影响置换人群预期。置换需求的释放面临较大阻力,新政对置换人群的作用有限。

据中指研究院数据,今年4月,天津新房成交95.26万平米(8738套),环比下降33.94%;二手房成交140.46万平米,环比下降17.21%。

“我们认为此次公积金新政对于局部市场影响较大,但对整体市场的影响偏弱。”田文刚表示,“当前首套房贷利率降至历史最低水平,公积金使用条件放松、贷款额度大幅提高,宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转,市场预期并不稳固,因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”

南京:今年第八次释放松绑信号

南京此次公积金政策调整,租房方面明确提高提取额度,如单身职工每月可提取金额从1200元提高到1800元。而对于无房的多子女家庭,其额度还可以再提高20%。

购房方面,《通知》明确多子女家庭使用公积金贷款,最高额度可以上浮20%,即多子女家庭最高额度可以达到60万元/人、120万元/户。

同时,《通知》下调首套房认定标准。使用住房公积金贷款购买第二套住房时,首套房面积认定标准为:家庭已有一套住房人均建筑面积不超过40平方米。不再限定现有首套房面积。这一表述的含义是,只要首套人均住房面积比较小,那么买第二套房就可以按首套标准执行。

来源:南京住房公积金管理中心官网

据诸葛数据研究中心不完全统计,南京本次进一步优化放松公积金政策,是其今年以来的第八次释放松绑信号,同时从今年的多次调整政策来看,南京的放松层面也是愈加全面化,涉及购房补贴、推出二手房“带押过户”、放松区域限购、优化调整公积金政策等多方面内容,足见南京今年在实现“租购并举”、促进房地产市场回稳等方面上给予了强烈的政策支持。

“整体来看,本次新政的主要目的还是刺激需求,提升市场活跃度,对于购房群体而言无疑又是一利好消息。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪5月26日通过微信向记者分析认为,结合南京今年的楼市表现来看,继一季度稳步回升后,4月南京商品住宅量环比下35%至4756套,二手住宅成交量环比下降13%至11318套,市场恢复力减弱,成交明显回调。因此,本次优化政策的出台为南京当前楼市恢复注入了一定的动力。“预计后续或将会有更多城市进一步探索政策调整方式,以期提振市场信心。”

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄则表示,“公积金政策作为楼市调控的主要手段之一,近两年来被广泛应用,根据诸葛数据研究中心不完全统计,自去年至今,包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化‘认房又认贷’政策,其中不乏省会城市和重点二线城市。预计后续优化‘认房又认贷’将会作为一个政策调整的重要方向推进。”

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