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保租房和商业化房源同质化下如何实现高出租率?

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“近一年住房租赁行业的变化,主要是房地产行业,由‘商品房旧模式’到‘租住并行新模式’转变;长租房市场构成从商业化房源为主,过渡到保障性租赁住房(简称“保租房”)和商业化房源并驾齐驱的状态。”近日,在克而瑞租售主办的第七届地新引力峰会上,克而瑞租售总经理王伟如是说。

随着地方国企建设保租房的进程不断加快,大批量的新建租赁大社区将集中入市,如何形成差异化、实现高出租率也将成为企业及运营商亟待破解的难题。

保租房、商业化房源并行格局显现

相较于个人租赁房源表现稳定,从供给侧方面来看,今年租赁市场相比往年,无论规模还是产品类型,均丰富了很多。随着保租房项目逐步入市,尤其是越来越多的新建大型社区进入住房租赁市场,市场活力加速激活。

克而瑞租售总经理王伟指出,近一年,长租房市场构成从商业化房源为主,过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态。与此同时,企业从被动做租赁转向主动,民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道。

此外,王伟指出,行业发展现状中,各地保租房筹集压力仍处高位,以集中新建为主向配建为主转变,改建、代理经租转保的重要性提升;机构化长租公寓规模保持持续增长,而个人房源新增供应量持续下滑。

王伟提到,整个长租房行业将出现商业化房源与保租房齐头并进、共同发展的格局;租金增长进入平稳期,企业通过租金增收的空间收窄,对运营提效的要求提升;各主体相互合作时更注重专业分工,完成各自诉求满足趋势发展。

克而瑞集团董事长丁祖昱指出,中国房地产行业发生了天翻地覆的变化。当下,传统房地产的逻辑受到较大挑战,就算是租赁市场也做不到遍地开花。从短期来看,租赁最大的发展可以争夺两个需求:一是争夺原来买房的需求,另一个是争夺散租的客户。“目前长租行业还有一些压力、挑战,但未来发展方向、前景一定是好的。行业中‘二房东’可能会长期存在,希望通过更多正规、专业机构,把‘二房东’慢慢替代,改变传统租赁行业落后的状况。”丁祖昱如是说。

看好未来行业发展与万亿市场体量

不容忽视的是,相比前几年,目前租赁市场明显热闹了很多,也吸引了不少投资者的关注。

华润置地旗下公寓REITs的平台总经济师王戈宏指出,目前很多企业“勇猛”地扎进租赁市场,是看好未来十年的发展与几万亿的市场体量。特别是大量投资人重新审视这一行业,用资本推动行业发展,可以让行业里有丰富经验的机构运营者用精细化、专业化、数字化的管理创造资产的价值。

不过,在这一过程中,不少业内人士呼吁,投资要理性。思睿集团创始人倪文弢从投资者的角度分析指出:“有适合的项目我们愿意投,但也不能随大流、盲目地投,专业、细节很重要。现在我们不会有太多规模上的追求了,而是保证成功率。行业很有发展空间,但其优劣势也很明显,在这个过程中,希望专业机构耐心地去发展。”

“整个租赁住房行业正在发生着深刻变化,我们所面临的是一个充满不确定的行业环境,但仍有一些市场趋势是确定的。”城家总裁、华住集团高级副总裁庄松成指出,疫情管控放开,预示着“大需求”的确定;政策支持,预示着“强供给”的确定;增速明显,预示着“快发展”的确定;长坡薄雪,预示着“大市场,看长期”的确定。

庄松成指出,在不确定性里寻找确定性,在确定性里把企业可以做的事情做好。在这一过程中,企业要有精益思维,即把握好客户需求,用相对较低成本、相对较好的质量,通过不断创新的方式,解决不同赛道上客户的需求。

同质化背景下企业面临突围难题

值得一提的是,随着保租房建设进度不断加快,地方国企积极实践,新增租赁用地上建设的大社区相继建成,下半年有一批大社区集中入市。在此背景下,有业内人士担忧,租赁市场由于产品雷同度较高,这对于运营方、投资方而言,或带来不少压力。因此,如何形成差异化,实现高出租率,成为各大企业以及运营方要破解的难题。

以上海为例,克而瑞统计显示,2021-2023年第一季度,上海新建成已入市租赁项目房源约3万间, 预计2023年内将有30个项目约3万间的新建保租房入市,占到上海现有机构化租赁房源(16万间)的36%,对上海部分区域的租赁市场会造成持续冲击。

与此同时,新入市的大型租赁社区项目,在产品设置上趋同,即按政策要求,原则上单套建筑面积不高于70平方米,大部分产品的面积在30-50平方米之间,这也导致同一区域竞争激烈,某些项目空置率较高。

瑞威资管副总裁宋昊指出,目前长租公寓市场参与方较多,但真正可以把运营提升到符合大家预期,或者提升到一个行业领先水平的难度系数很高,其中面临的难点之一在于运营方面同质化较严重,每间房20平方米左右甚至更小,设施、设备相似性很大。另外,长租公寓在成本控制方面,除装修成本外,在运营上也面临如何降本增效、提升公司运营水平的问题。

不过,在这一过程中,对企业而言,同样也面临很多机会。倪文弢指出,对商业化长租公寓而言,如何提升产品力,在细分市场上找到客户、看到需求,其中有很多的打磨空间。只有在产品上打造差异化,才可以获得不错的运营收益。

对于解决方案,王伟指出,企业提供优质运营服务,达到长期运营,增加投资回报水平;提升产品力来提高产品坪效;因地制宜拓展来客渠道、政企合作促成人才安居。

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