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民营房企加速回归 土拍市场打响 “扩储之战”

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自3月份以来,民营房企在融资环境修复的背景下,开始在土地市场积极有所作为,其中以龙湖、碧桂园为代表的龙头房企以及地方中小房企频繁现身土拍市场。尤其是在杭州,民营房企成为土地市场上的绝对主力。在杭州第四批集中供地中,9宗地块均由民营房企摘得。由于民营房企的助阵,使得溢价率高位运行。

在业内人士看来,虽然目前核心城市土拍明显回暖,部分城市民企拿地信心有所修复,但是,多数城市土地市场仍面临较大调整压力。

龙湖、碧桂园频繁现身土拍市场

5月29日,天津新一轮集中土地出让启幕,6宗土地揽金112.79亿元。其中,龙湖以9.02亿元的价格触发现场摇号,拿下河东区东孙台地块,溢价率15%,成为天津本轮土拍中唯一的拿地民企。这是龙湖在今年土地市场拿地的一个缩影。

4月份,龙湖在合肥、长沙、上海、杭州集中供地中共拿下4宗地块,此外还通过收并购的方式拿下4宗地块,新增8块土地储备。

其中,在合肥,龙湖以5.51亿元拿下该批次土拍最受欢迎的地块——包河上海路地块;在长沙,龙湖以8.45亿元拿下新联路两安地块;在上海,龙湖联合建华以24.8亿元夺得嘉定区江桥镇地块;在杭州,龙湖以7.54亿元拿下萧山湘湖地块。

3月份,龙湖获取土地3宗,其中,在深圳首场土拍中,龙湖成为最大赢家,以24.04亿元斩获了两宗地块。而2月份,龙湖新增2宗地块均来自于收并购项目。不难看出,龙湖在土地市场发力始自3月份。

对于2023年拿地计划,龙湖执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠在业绩会上表示,坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局,聚焦城市的核心区域,确保周转率和利润率。

另一家近期在土拍市场活跃的民企是碧桂园。在3月底的业绩会中,碧桂园方面表示今年将重启拿地,且投资方向会聚焦在一二线核心城市的核心板块,将一二线和三四线的货值比例提升至50:50。

事实上,从年初开始,碧桂园便积极参与了北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等城市的公开招拍挂活动,包括参与北京昌平朱辛庄地块的争夺。直至4月、5月,碧桂园接连在杭州、太原、佛山连落五子。

其中,5月25日,碧桂园以27.40亿元竞得佛山南海大沥地块,地块占地面积约10.88万平方米,从规模来看相当可观;5月18日,碧桂园摘得太原3宗地块,总面积约8.6万平方米。

4月25日,在杭州市第三批集中供地中,碧桂园通过摇号竞得滨江浦沿地块,总价28.3亿元,这也是杭州该批次供地中总价最高的地块。据不完全统计,这是碧桂园今年在公开土地市场斩获的首个项目,也是时隔近4年碧桂园再度落子杭州。

民企助阵提升土拍溢价率

值得关注的是,近期热点城市杭州、宁波、成都、天津的土拍中不乏民企的身影。

5月29日,宁波土拍共推出8宗涉宅地块,其中有4宗地块触顶摇号,热度可圈可点。对此,据诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,从拿地房企来看,浙江建杭置业、扬州华景置业等民企现身土拍,成为宁波土拍市场的“新面孔”。相比之下,租赁地块及保障房地块多为城投及国企竞得。

5月11日,成都6宗土地拍卖,共吸引43家房企参拍。最终,6宗地块中有3宗由国资“兜底”成交,3宗地块被民企拿下,拿地企业包括万科、兴唐。除此之外,成都今年已经涌现出诚一投资、乐山海天、成都嘉禾兴、中盖建设等一众民企拿地。

在杭州民营房企的表现更为空出。在5月23日杭州第四批集中供地中,9宗地块收金138亿元,均由民企房企摘得,平均溢价率达到9.4%。此次溢价率高位运行更离不开民营房企的助阵。而在此前杭州的第三轮集中土拍,12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比也高达85%。

对此,中指研究院华东大区常务副总高院生认为,民企在杭州拿地积极,尤其是本土房企补仓意愿强烈。其中,滨江集团表现亮眼,在第四批集中供地中就竞得丰收湖、小和山、乔司3宗地块。此外,本土中小民企表现也比较积极,兴耀置业、理想四维、金汇世纪、恒尊置业、宇诚集团等均有所斩获。民营房企成为土地市场上的绝对主力。

事实上,自3月份以来,部分民营房企在融资环境修复的背景下,开始在土地市场积极有所作为,由此也在带动土地市场的复苏。

22城民企拿地占比提升至29%

在销售预期好转带动下,2023年以来,北京、上海、杭州等城市土拍升温,热点地块竞争激烈,虽然拿地企业整体仍以央国企为主,但是部分城市民企拿地金额占比提高。

根据中指研究院监测,截至5月21日,今年22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%;分城市看,北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企拿地为主,而杭州、成都、宁波,民企拿地金额占比有所提升,如杭州民企拿地金额占比在六成以上。

相比之下,2022年,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比仅16%,从数据来看,央国企、地方国资无疑是拿地绝对的主力。

虽然2023年以来核心城市土拍明显回暖,部分城市民企拿地信心有所修复,但是,多数城市土地市场仍面临较大调整压力,全国层面土地市场低迷态势并未改变。

在中指研究院分析师孟新增看来,未来土地市场能否继续回温,仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显,预计房企在核心城市补货意愿提升,而销售市场调整压力加大的城市,土地市场表现或仍低迷。

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