民营房企加速回归 土拍市场打响 “扩储之战”

自3月份以来，民营房企在融资环境修复的背景下，开始在土地市场积极有所作为，其中以龙湖、碧桂园为代表的龙头房企以及地方中小房企频繁现身土拍市场。尤其是在杭州，民营房企成为土地市场上的绝对主力。在杭州第四批集中供地中，9宗地块均由民营房企摘得。由于民营房企的助阵，使得溢价率高位运行。

在业内人士看来，虽然目前核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，但是，多数城市土地市场仍面临较大调整压力。

龙湖、碧桂园频繁现身土拍市场

5月29日，天津新一轮集中土地出让启幕，6宗土地揽金112.79亿元。其中，龙湖以9.02亿元的价格触发现场摇号，拿下河东区东孙台地块，溢价率15%，成为天津本轮土拍中唯一的拿地民企。这是龙湖在今年土地市场拿地的一个缩影。

4月份，龙湖在合肥、长沙、上海、杭州集中供地中共拿下4宗地块，此外还通过收并购的方式拿下4宗地块，新增8块土地储备。

其中，在合肥，龙湖以5.51亿元拿下该批次土拍最受欢迎的地块——包河上海路地块；在长沙，龙湖以8.45亿元拿下新联路两安地块；在上海，龙湖联合建华以24.8亿元夺得嘉定区江桥镇地块；在杭州，龙湖以7.54亿元拿下萧山湘湖地块。

3月份，龙湖获取土地3宗，其中，在深圳首场土拍中，龙湖成为最大赢家，以24.04亿元斩获了两宗地块。而2月份，龙湖新增2宗地块均来自于收并购项目。不难看出，龙湖在土地市场发力始自3月份。

对于2023年拿地计划，龙湖执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠在业绩会上表示，坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，聚焦城市的核心区域，确保周转率和利润率。

另一家近期在土拍市场活跃的民企是碧桂园。在3月底的业绩会中，碧桂园方面表示今年将重启拿地，且投资方向会聚焦在一二线核心城市的核心板块，将一二线和三四线的货值比例提升至50:50。

事实上，从年初开始，碧桂园便积极参与了北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等城市的公开招拍挂活动，包括参与北京昌平朱辛庄地块的争夺。直至4月、5月，碧桂园接连在杭州、太原、佛山连落五子。

其中，5月25日，碧桂园以27.40亿元竞得佛山南海大沥地块，地块占地面积约10.88万平方米，从规模来看相当可观；5月18日，碧桂园摘得太原3宗地块，总面积约8.6万平方米。

4月25日，在杭州市第三批集中供地中，碧桂园通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，这也是杭州该批次供地中总价最高的地块。据不完全统计，这是碧桂园今年在公开土地市场斩获的首个项目，也是时隔近4年碧桂园再度落子杭州。

民企助阵提升土拍溢价率

值得关注的是，近期热点城市杭州、宁波、成都、天津的土拍中不乏民企的身影。

5月29日，宁波土拍共推出8宗涉宅地块，其中有4宗地块触顶摇号，热度可圈可点。对此，据诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，从拿地房企来看，浙江建杭置业、扬州华景置业等民企现身土拍，成为宁波土拍市场的“新面孔”。相比之下，租赁地块及保障房地块多为城投及国企竞得。

5月11日，成都6宗土地拍卖，共吸引43家房企参拍。最终，6宗地块中有3宗由国资“兜底”成交，3宗地块被民企拿下，拿地企业包括万科、兴唐。除此之外，成都今年已经涌现出诚一投资、乐山海天、成都嘉禾兴、中盖建设等一众民企拿地。

在杭州民营房企的表现更为空出。在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地块收金138亿元，均由民企房企摘得，平均溢价率达到9.4%。此次溢价率高位运行更离不开民营房企的助阵。而在此前杭州的第三轮集中土拍，12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比也高达85%。

对此，中指研究院华东大区常务副总高院生认为，民企在杭州拿地积极，尤其是本土房企补仓意愿强烈。其中，滨江集团表现亮眼，在第四批集中供地中就竞得丰收湖、小和山、乔司3宗地块。此外，本土中小民企表现也比较积极，兴耀置业、理想四维、金汇世纪、恒尊置业、宇诚集团等均有所斩获。民营房企成为土地市场上的绝对主力。

事实上，自3月份以来，部分民营房企在融资环境修复的背景下，开始在土地市场积极有所作为，由此也在带动土地市场的复苏。

22城民企拿地占比提升至29%

在销售预期好转带动下，2023年以来，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，虽然拿地企业整体仍以央国企为主，但是部分城市民企拿地金额占比提高。

根据中指研究院监测，截至5月21日，今年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%；分城市看，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企拿地为主，而杭州、成都、宁波，民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上。

相比之下，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，从数据来看，央国企、地方国资无疑是拿地绝对的主力。

虽然2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，但是，多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变。

在中指研究院分析师孟新增看来，未来土地市场能否继续回温，仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市，土地市场表现或仍低迷。