深圳“城中村”变身保租房 租赁企业能否构建新发展模式

为解决新市民、青年人住房问题，深圳对“十四五”期间建设筹集保障性住房的目标按下“快进键”，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房（简称“保租房”），以更好解决新市民、青年人的住房问题。

政策层面也在不断加码。近日，深圳市住房建设局发布关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知（简称“通知”），建立多渠道、多主体的保租房筹集方式。

随着深圳保租房的进一步扩容，尤其是大量城中村改造提升后纳入保租房领域，租赁运营企业能否通过规模化租赁社区的运营来探索出一条新发展模式，即除了涉及租金差之外，获得非租金增值收益？

深圳多渠道筹集保租房

为规范保租房筹集工作，加快发展保租房，近日，深圳市住房建设局发布关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知。该政策指出，保租房的筹集工作遵循按需定筹、属地负责原则，紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保租房。

根据政策，住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保租房。此外，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋以及其他社会存量房屋也可筹集作为保租房。筹集作为保租房的社会存量房屋，应当符合深圳市保租房项目认定以及既有非居住房屋改建保租房政策规定的条件。

在筹集方式上，政策提出，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于10年；属于产权明晰的社会存量房屋，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于6年。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上述政策的主要目的就是建立多渠道、多主体的保租房筹集方式，来增加房源供应。而在区位上，主要围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区等，这反映了金融存量时代，保租房不应该主要通过新增配建或集中建设的方式，存量盘活才是重要的方式。

城中村规模化、品质化改造提升

对土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房以及保租房供应，城中村是“最现实的答案”。城中村是很多新市民、青年人到深圳的第一个落脚点。因此，存量城中村规模化品质化改造提升，成为深圳增加保租房供给的主渠道之一。

今年以来，深圳把大力推进城中村保障性住房规模化、品质化改造提升，作为为新市民、青年人提供更多高品质可负担的保租房的政策选项和重要手段。今年2月，深圳发布了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点，为深圳规范、有序、高效推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。

截至目前，深圳全市已纳入保租房规范管理的城中村房源约4.99万套（间）。其中，玉田村是万科参与城中村改造并纳入保租房的一个示范项目。此外，为了推进城中村规模化品质化改造工作，深圳市人才安居集团与微棠公司展开合作成立合资公司——安居微棠。安居微棠通过开展城中村规模化收储改造，面向新市民、青年人提供“高品质、低租金、全智能”的宜居产品，其改造后的房源将统一纳入深圳市保障性租赁住房，运营方的房源租赁情况、租金价格均会接受政府监管。早期由微棠进入改造的元芬村，就从“握手楼”改造成了多彩公寓。据悉，安居微棠已在深圳摸排了167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。

深圳在扩大保障性住房供应上“大招”频出，其背后的原因在于，深圳对“十四五”期间建设筹集保障性住房的目标按下“快进键”，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保租房，以更好解决新市民、青年人的住房问题。

着眼于未来，深圳还提出，2021年-2027年将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。届时，随着保障性住房逐步供应到位，将覆盖350万-400万人。预计到2035年，深圳保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

在此背景下，今年以来，深圳保租房的建设进入提速阶段。克而瑞统计显示，从目前深圳公布的保租房筹建项目来看，形成供应的项目以非居住存量改建、城中村改造、市场化项目转化等存量纳管方式居多。此外，新建保租房将集中在2024-2026年竣工入市。克而瑞租售根据公开资料整理，目前，深圳有95个新建保租房项目，其中有77个在建项目计划将于2024-2026年竣工，占比达81%。

克而瑞分析指出，随着一二线大城市增量规划向存量规划转型发展，通过企事业单位自有存量土地建设、非居住存量房屋改建、城中村租赁住房规模化品质改造提升后纳管等方式成为筹建保租房的重要途径。

鼓励企业探索“非租金增值收益”

政策倾斜、资金支持及政企合作等多方面助力，都成为保租房持续加速的重要动力。不过，对租赁企业而言，由于租金方面的限制，保租房的租金回报率相对有限。因此，在保租房运营机制中，不少企业采取“微利可持续”的发展模式。在这一过程中，企业要想“算得过来账”，除了需要各地制定合理的保租房租金价格，以及落实相关扶持政策外，还需要提高企业自身的运营管理能力。

具体做法上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明曾呼吁，住房租赁企业除了需要通过扩大规模、科技赋能来降低固定成本外，还有一大关键点在于，需要通过多元化经营，来弥补保租房微利甚至平利的问题，“多元化经营，不是说什么都去做，而是多元化经营不同类型的租赁住房；不能简单经营一个项目，而是组合式发展。”

值得一提的是，随着深圳保租房的进一步扩容，尤其是大量城中村改造提升后纳入保租房领域，不少业内人士指出，深圳或能跑通规模化租赁社区的新发展模式。珊瑚数据CEO梁志勇曾在2023中国住房租赁发展论坛上指出，今年深圳有大量城中村住房改造，业内寄希望深圳能跑通一个规模化租赁社区的新模式，即除了涉及租金差之外，还能获得一部分非租金增值收益。

房东东公寓学院创始人全雳表示，非租金增值收益就是非房租收入，这是精细化运营后衍生出来的收益，在酒店行业普遍适合，但在长租公寓内就要看项目情况。如果体量在300间以下，这个收益（收入）基本没有意义，但现在大体量的保租房都是千间以上规模，那这个收入就有点儿可观，毕竟有人群基数支撑，这就是“长租降本增效法则”，非租金增值收益可以通过跨界经营，如广告发布、停车场收益、餐饮经营等方式来获得。

深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟在接受新京报记者采访时指出，非租金收益在一定规模边界以下是不存在的，因为涉及规模效益的问题，不过，在一些大型租赁社区，非租金收益的实现有一定可能性，即供应链体系、商业配套投入产出比，流量入口等方面存在规模经济的可能性；但其中有较高的门槛，即商业体能否增值，这取决于商业运营能力。如果是“二房东”交由第三方来经营，那实际上仍没有规模效应，因此，将商业作为增值收益来看时，还需要考虑运营方角色问题。

甘伟指出，深圳目前的一些城中村改造项目，增加租客生活化的商业、餐饮配套，这需要运营商对商业具有一体化的规划和运营能力，比如作为生活服务类配套，是否要打造一个类似盒马一样线上线下结合的配送，是否需要结合供应链打造服务体系，先有这一能力再去收房还是收房之后才慢慢构建这一能力？这都需要去思考。“很大一部分增值服务收益，关键在于能否把裙楼，或者一楼街铺的商业价值盘活，这是目前增值服务收入中一个重要的支撑。 ”

“租赁收益差本来就很小，增值收益是存在的，实际上就是围绕租赁服务这一核心，提供更多、更广、多元素的服务，来获得其他的收益，把整体收益相对弥补。”赵鑫明指出，作为住房租赁企业，本质核心业务还是注重服务，围绕服务链条上的多元一体的服务都可以开展，可以鼓励住房租赁企业围绕房子、社区、周围的环境去做一些有益补充和探索，也有利于提升居住体验，提供更便利的服务，这一过程中，企业能获得一定的收益，居住者也更加便捷。不过，一个商业模式是否成功，最后还要靠长时间去检验，现在下判断，为时尚早。