5月房地产融资继续面临下滑压力

房地产行业融资规模仍在继续收缩。

克而瑞数据显示，2023年5月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%；融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pc。

“5月房企融资规模创下了2020年以来单月融资的新低，整体融资环境仍然不容乐观。”克而瑞分析师表示。

据克而瑞统计，5月房企境内债权融资205.17亿元，环比减少58.3%，同比减少60.9%；资产证券化融资为44.16亿元，环比减少44.8%，同比减少39.9%。

其中，5月融资总量最大的企业是保利发展，共计44.64亿元，包括一笔15亿元的公司债、一笔9.29亿元的ABN和一笔20.35亿元的ABS。从企业梯队来看，2023年1-5月TOP10房企的平均融资额为38.15亿元，是所有梯队中最多的。

“由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct，仍然保持在较低的水平。”上述克而瑞分析师表示。

在境外债方面，5月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%。

“目前发债主体仍以央国企、优质房企为主，在当下的市场环境，民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券。”亿翰智库分析师于小雨称。

事实上，自去年底，监管部门推出支持房企融资的“第二支箭”和“第三支箭”，通过央行再贷款支持民营房企发债融资，并且放松了涉房企业的股权融资。

但今年以来，民营房企债权和股权融资没有明显起色。天风证券分析师表示，民营房企债券净融资除了去年12月短暂转正外，今年以来仍然延续着此前持续负增长的趋势。今年1-5月，民营房企发债净融资为-554亿元，不仅没有改善，收缩幅度甚至较去年同期又扩大了164亿元。

股权融资同样不乐观，根据Wind统计，从去年1月政策放松以来，还没有房企能够在A股市场实现股权融资。

天风证券分析师认为，二季度房地产融资继续收缩的趋势仍然难以扭转。“从30大中城市新房销售数据来看，随着积压需求在前期的集中释放，地产销售的修复斜率预计仍将继续走弱，进而影响到房企回款的改善和金融机构对房地产融资的风险偏好修复。”

据CRIC监测，5月30个城市商品住宅成交1606万平方米，环比下降8%，同比持增22%，虽然单月成交量仍略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。

同时，地产销售和新开工还保持着明显背离，房企的预期仍然不强，拿地意愿偏弱，融资意愿短期内也难以出现好转。

销售业绩下降，融资环境紧张，导致民营房企违约事件频发。据中指研究院统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企达到44家，且违约企业基本为民营房企。

“民营房企面临融资困境，亟需通过逆向混改等方式，增强民营房企信用，增强融资能力，缓解流动性紧张，让企业经营回归正轨。”中指院分析师指出。