广州楼市的五月：和去年一样吗？

虽然新房和二手房价格指数已连涨三个月，但广州近两个月成交均出现环比持续下跌。尤其在二手房成交方面，4月、5月的环比下降幅度都超过10%。

广州市房地产中介协会（以下简称广州中介协会）数据显示，2023年5月（4月26日至5月25日），广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）共网签8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%。此前4月，广州二手住宅整体网签宗数环比降幅也达到18.10%。

6月8日，广州房地产业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，5月，受购房者信心不足、新房市场分流等因素影响，广州二手住宅市场成交趋于冷淡，进而导致部分业主心理预期松动，二手住宅价格环比涨幅收窄至0.05%。

“同比下降59%，几乎追平历年新低”

据广州中介协会统计，5月广州市二手住宅的中介促成占比（按网签宗数计算）为14.39%，环比下降0.23个百分点，同比下降7.55个百分点。“五一”假期部分开发企业通过推出特价单位、加大折扣以及提高渠道佣金等多种方式拉动新房销售，对二手房市场份额造成一定冲击。

中心城区方面，黄埔区、天河区和白云区环比下降幅度较大，分别为14.71%、13.41%和12.77%；海珠区、越秀区和荔湾区环比下降幅度分别为7.67%、6.85%和0.29%。

外围区域方面，花都区、增城区和番禺区环比下降幅度较大，分别为17.02%、15.55%和15.26%；南沙区和从化区环比下降幅度较小，分别为7.85%和4.00%。

中指研究院广州公司研究主管陈雪强对记者表示，广州在2、3月出现一波成交热潮之后，市场逐渐呈现回落态势，无论是客户上访量还是成交量，均出现明显下降，体现到4、5月的一手住宅成交均在7000套左右，相比3月份下滑30%左右，二手住宅成交也下滑近20%。5月即使在开发商利用“黄金周”积极加推的背景下，市场成交依然不及预期，整体呈现先扬后抑的走势，全月成交相比4月仍有所下滑。

从实际成交情况看，以广州热点成交片区珠江新城为例，其二手成交5月也显出疲软。专门统计珠江新城二手房成交的珠城橙蕉数据显示，珠江新城2023年5月仅成交32套，仅为4月成交量的一半，同比下降59%，几乎追平历年新低。

广州中原研究发展部指出，5月广州二手楼市成交下滑主要因为“小阳春”的高速去化后，市场需求略显透支，大批优质客源已提前消化。而目前市场需求释出缓慢，促使二手成交已连续两月呈现下滑趋势。其次，买家入市观望情绪严重，认为后市应该会有更大的议价空间，担心上车后会处于高位站岗，因此入市十分谨慎，不轻易还价上车。

“红五月”失约，回暖行情告一段落

二手市场虽然被一手新盘分流了部分客户，但一手成交仍然出现了环比持续下滑。

广州中原研究发展部数据显示，5月广州新房网签7113宗，环比下跌9%，比去年同期上升15%。虽然仍能勉强把守7000宗大关，但从中原实时监控以及实地走访情况来看，市场热度明显不及3、4月。假期之后，开发商整体推货量亦大幅减少。

“5月广州楼市表现欠佳，其中二手住宅成交量连续两个月回落，一手住宅仅签约了78.46万平方米，虽然环比微增3%，但‘红五月’的失约，基本宣告了春节后的回暖行情告一段落。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，数据说明，目前广州楼市需求乏力的矛盾仍然突出，由于限购限贷等政策迟迟未见松动，市场旧客消化完之后新客不足，导致开发商在5月这个传统营销旺季也不敢轻易推货，加快了市场的失温速度。展望6月，开发商面临年中业绩冲刺的关键节点，在策略上不能被动等待利好，必须主动加大推货和促销力度，才能有望力挽颓势。

记者了解到，近一个月来，广州南沙、增城等外围区域一手楼盘仍在持续推出较大幅度的折扣优惠，个别房源优惠总价在30万-50万元不等，中心区荔湾等新盘也在推出限量特价房，“低首付”“送60个月管理费”等优惠促销也在多个楼盘出现。

陈雪强表示，当前广州市场观望情绪较为浓厚，市场调整压力加大，若无较大利好政策进一步发力带动，未来几个月市场成交或将延续环比下滑趋势。

广州中原研究发展部指出，从短期来看，则有赖利好政策落地支持刚需客“上车”，如调整购房门槛，降低首置刚需客户首付比例等。对于购房者而言，无论改善还是刚需，开发商5-6月处于半年业绩冲刺阶段，大部分项目将会继续保持优惠力度，属于较佳的置业窗口期。