上海土拍新规落地：“一次书面报价”改为“摇号”

此前传言上海土地出让规则调整的“靴子”终于落地。

6月8日，上海土地市场网挂出今年第二批集中出让地块信息，共计16宗地块，总起始价389.59亿元。值得关注的是，此次上海调整了土地规则，即不再采取此前的中止价、一次书面报价规则，当报价达到最高限价的，改为通过摇号确定最终竞买人。

对于“一次书面报价”改为“摇号”的做法，上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上海的一次性报价有技术含量，也有运气成分，但对于房企而言过于复杂了。采用摇号规则可以简化流程，对于政府、房企而言可以缩短土拍时间、提高效率。”

“一次书面报价”改为“摇号”

6月8日，上海土地市场网发布的相关地块出让须知显示，举牌竞价阶段的报价低于最高限价的，根据“价高者得”的原则确定竞得人；报价达到最高限价的，主持人询问现场除最高限价报价者外的其他竞买人是否愿意接受最高限价并参加摇号。

事实上，自2020年首批集中供地起，上海土拍市场一直采用“一次书面报价”的出让方式，即在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。当举牌竞价达到中止价时，转为一次书面报价，由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。

而在实践中，看似不可预测的平均价也被房企摸索出了“技术技巧”。比如，有研究机构指出：“大部分获取地块的报价都在50％以下，由于封顶溢价10％是明确的，概率上在中止价和封顶价之间40％-50％的报价更有几率获得，比如，我们有观察到后几天的一次性报价区间结果更靠向47％的价格获取的概率，集中供地期间整体平均一次性报价中标位置为47.27％，其中有6家以上的地块报价范围在47.45％左右。也就是说从理性角度上看这个价格段的报价也是容易获得土地。”

对此，卢文曦表示：“以前是通过计算平均值的方式，现场有一个计算均值的环节，对于现场参拍的房企工作人员压力还是挺大的，有一定的技术成分吧。现在改为摇号的方式，大家凭运气来决定，和技术就无关了。”

事实上，在上海首次土拍之后，上海方面就拟对土拍规则做出调整。由于在今年首批集中供地的拍卖环节中，因为热门地块吸引了多家房企报价，导致土拍电脑系统发生故障，调试了很久才恢复，导致土地出让时间从下午一度拉长到晚上。

在首批集中供地后，5月底，上海有关部门召集了10家房企举行了闭门会，包括绿城、万科、龙湖、中海、金茂、金地等参会，参会开发商就提出了“封顶后摇号”的相关诉求。此后，上海土拍市场也一度传出要调整土地竞拍规则。

从此次的调整方向可以看出，上海未来也将和北京、广州、杭州、福州、厦门、成都等城市一样，采用“封顶摇号”的方式来确定最终竞买者。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次公告对上海土拍规则做了重要的调整，总体上土地方面的拿地约束减少，更加强调市场化报价的导向。这样操作其实规则更清晰，大家也会觉得更公平。

同时，严跃进也指出，在执行摇号新规则后，地块的溢价率有可能会走高，“按照新的报价规则，后续地块溢价率或在10%左右的水平。该水平相比过去既有地块略低于10%的溢价率，是有所扩大的。”

上海土地市场热度渐高

从今年上海首次土拍的情况来看，上海土地市场热度正在攀升。

连续4日鏖战，参拍房企数量为近6年来最多，上海今年首次土拍显得热闹非凡。

回顾4月21日，上海今年第一批集中供地完成全部19宗地块的出让，总成交价519亿元，平均成交楼面价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%。此次土拍也创下了“上海6年来参拍房企最多”“一家房企报名10宗地”“单宗地块成交耗时8小时”等新纪录，预示着上海土地市场的火热。

从此次第二批集中供地发布的清单来看，16宗地块分布于浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区等9个地区，主要集中在五大新城，其中比较有看点的杨浦区平凉地块，相对位置比较优越，而松江区洞泾镇地块的起拍价最高，为64.21亿元，也是看点之一。

“从此次供地也可以看出，五大新城依然是上海供地的重点方向，也是产业、人口导入的方向。而上海市区内的土地稀缺，杨浦区的地块虽然位置优越，但是体量比较小，开发成本相对较高；松江区、临港新区的地块体量大，房企拿地后也可分批次进行开发。”卢文曦分析称。