住建部再提建立房屋养老金制度 老房维修难题有望破解

6月26日下午，住建部部长在会见中国银行党委书记、董事长一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

“探索建立房屋养老金制度具有重要的风向标意义，意味着对房屋安全的关注度正在提升，也是中央一次明确的发声表态，是房地产行业新模式的重要探索。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄称。

中指院分析师指出，当前我国存量住房数量多，且不少是2000年之前的老旧小区，部分房屋在结构、设备、安全性等方面存在着较大的隐患，但现有的住宅专项维修资金等资金难以满足房屋维修及改造的需求。

“设立房屋养老金制度意义重大，”中泰证券首席分析师杨畅表示，房屋养老金制度是一个全新的提法，主要目的是为了尽可能延长存量住房的使用年限，提高房屋质量。

房屋养老金制度建设或将加速推行

房屋养老金制度的提法正不断成熟。

据悉，房屋养老金通常指的就是住宅专项维修资金。而住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金制度正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，目前我国有500亿平方米住宅，本世纪20年建设了200亿平方米，大概300亿平方米是上世纪建设的。

“当前全国重点城市迈入存量房时代，大量老旧小区面临着维护更新的问题，房屋安全隐患问题也日渐突出，如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等，威胁着居民群体的安全，鉴于存量房规模的庞大，并且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧小区提供养老保障。”陈霄表示。

近期，各地相继爆发出来的因装修产生的风险与房屋本体质量隐患，也推动了了住宅养老金制度的发展。

此前2022年长沙自建房倒塌事件后，住建部就明确，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

据中指院统计，今年以来，建立房屋养老金制度也被多次提及。两会上部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议；4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。

“本次倪虹部长再次强调探索建立房屋养老金制度，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。”上述中指院分析师表示。

需金融资源进一步支持

“由于房屋是特定建筑物，一般都具有较长使用年限，但到了特定使用年限，往往需要通过检测、维修，让房屋能够保持良好状态，尽可能实现更长的使用年限。”杨畅称。

严跃进表示，房屋维修、养老一般会涉及到资金问题，因此房屋养老金制度的建立，更是需要考虑资金来源和融资的内容。

“同时，既有的养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。”李宇嘉表示。

目前，对于房屋养老资金方面的来源，一些城市和学者都有各类实践或创新。比如说宁波明确建立这项制度，其把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。而此前一些政协委员也提出建议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。

“本次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。”陈霄称。

“通过设立房屋养老金制度，能够为房屋检测维修、建筑建材提供稳定的资金来源，对房屋检测、建筑建材形成稳定需求。”杨畅称。

其进一步表示，设立房屋养老金制度，目的在于实现更长的房屋使用年限，也会对新房建设的品质提出更高的要求，或许进而提高相应建筑建材的要求。

严跃进认为，此类制度的建立有望创造了很多新的商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。