新房回暖、二手房入冬，下半年房地产怎么走？

需求集中释放后，市场掉头向下。

尽管上半年房地产政策处于难得的宽松期，多数城市调控政策基本取消，但市场整体明显降温之下，购房者观望情绪显现、供应端萎缩。据中指研究院、克而瑞等机构研究报告，2023年上半年，2-3月部分城市出现“点状”复苏，但二季度再度回落。一方面新房供应略显不足，据克而瑞监测，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”；另一方面，北京、上海、杭州、成都、合肥等一线及强二线热点城市新房销售也在近期出现需求疲弱，二手房则同样在一季度冲高后同步下滑，持续修复动能不足。

对2023年下半年的市场展望，机构认为，房地产政策仍将保持一定战略定力，全国范围的重磅刺激较难重现，在这样的情况下，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

117个省市188次松绑

2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，但已发布政策多为对现行制度的优化调整，无实质性重磅刺激政策。

1月5日，央行、银保监发布房贷利率动态调节机制，赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权，并设置了房价三连涨的退出机制，“既管冷又管热”；随后自然资源部优化完善集中供地政策；5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务，有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性。

金融端对于房地产支持明显，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行；全面降准，下调商贷最低首付比例，多数城市已放宽至底线，且融资等方面多次给予政策支持。

地方层面看，上半年117个省市188次松绑房地产政策。据克而瑞统计，一季度政策持续放松，而二季度以来地方政策频次、力度双减，频次环比下降15%，相比去年同期下降约6成；力度上，以公积金等弱刺激政策为主，四限松绑仅16次，环比近乎腰斩。分城市来看，15个城市“救市”更为积极，上半年出台过3次以上宽松性政策。

百城新房累计销售额同比增长11%

根据国家统计局数据，1-5月，在全国商品房销售面积同比下降0.9%的情况下，商品房销售额为5万亿元，同比增长8.4%，其中商品住宅销售修复相对较快，1-5月销售面积同比小幅增长2.3%，销售额同比增长11.9%。

但值得注意的是，对比中指研究院统计的近8年一季度数据，2023年一季度商品住宅月均成交面积约3330万平方米，仍处于新建住宅销售面积低位（2022年一季度外），在此基础上，叠加2022年低基数影响，上半年累计成交规模同比增长11%。

按时间节点看，一季度积压需求释放、政策显效，包括上海、杭州、北京在内的热点城市“小阳春”行情持续；但进入二季度，随着积压购房需求基本释放完毕，4月开始市场明显降温，重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%。而5-6月，购房情绪继续回落，6月环比略有增长，但绝对规模为2016年以来同期最低水平。

从城市能级层面看，一线城市显然韧性较强，优质项目加速入市，加之改善型需求得以持续，二季度成交同环比齐增。克而瑞数据显示，重点二三线由增转降，二季度成交环比下降6%，特别是武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交动能开始转弱，但部分二线城市如成都、合肥、西安、青岛、厦门保持环比正增长，徐州、常州、南京、昆明、天津等环比出现了较大跌幅，其中徐州环比成交跌幅超60%，几乎与2022年二季度相同。

二手房价格环比已连跌13个月

与新房交易规模趋同，全国重点15城二手房在经历一季度明显升温之后，从二季度开始逐步回落，直至6月底成交规模同比转负，复苏之路跌宕难行。

根据中指数据，1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪，5月起重点城市周度成交套数连续环比回落，6月中下旬成交量同比转负。

一边是成交量收缩，另一边是挂牌量高企。上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。其中，重庆挂牌226234套，成为当前全国二手房挂牌规模最大的城市，而上海则以82%的挂牌规模增速成为全国第一。

供远大于求，带来了百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，1-5月百城二手住宅价格累计下跌0.57%。一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格跌幅快速收窄；二季度后，随着二手房挂牌量持续走高，价格走势承压，环比跌幅逐步扩大。5月，百城二手住宅均价15786元/平方米，环比下跌0.25%，单月环比已连续13个月下跌。

土拍市场分化加剧 北京、杭州创参拍企业数量纪录

2023年上半年全国土地市场整体表现仍低迷。除核心城市土拍保持一定热度外，多数城市土拍未有转暖迹象。

受限于资金和融资，房企投资快速向一二线核心城市、优质地块聚拢，上海、杭州、合肥等城市火热，但全国整体范围特别是三四线城市土地仍然偏冷。

具体看，土地推出缩量、企业投资审慎下，22城住宅用地成交面积下降超3成。根据中指数据，截至6月27日，22城住宅用地成交面积3377万平方米，同比下降35%。房企在核心城市补仓积极，土拍分化现象加剧，北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在5成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录；广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、长春成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。

流拍撤牌方面，在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，流拍撤牌率回落至2019年水平。根据中指数据，2023年上半年，全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平。

房企供应乏力 开发投资额持续下降

二季度市场降温伴随民企退市一同袭来，1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%。

事实上，房地产开发投资额同比降幅已经连续3个月扩大，建筑工程投资降幅超10%，是投资主要拖累项。

具体来看，住宅开发投资额为3.5万亿元，同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中，1-5月建筑工程投资同比下降10.9%，降幅较1-4月扩大0.9个百分点；土地购置费同比下降0.5%，对投资恢复形成拖累。

在保交付之下，今年以来竣工端表现持续向好，但对投资的支撑并不明显。

据克而瑞测算，2023年二季度，由于整体供应缩量，成交增长动能转弱，百城库存规模降至5.1亿平方米，在此背景下，4-5月房企供货相对保守，6月迎来一波集中放量。

但三季度供应并不乐观，克而瑞认为仍将维持低位，主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量，加之城投托底占比增加，入市时间拉长，难免对新房供应产生负面影响；另一方面，低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般，尤其是6月供应大幅放量情况下成交持续下降，也是影响市场信心修复的重要原因。