量减质增价增，上半年300城涉宅用地成交呈新特征

溢价摇号与底价成交并存、竞价百轮与流摇撤牌并存……冷热不均、分化加剧是上半年土拍市场的主要趋势。

据中指研究院统计数据显示，2023年上半年，全国300城涉宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，但是成交楼面均价上涨17%，呈现“量减质增价增”的特征。

中指研究院土地市场研究负责人张凯点评称：“对于上半年全国土地市场而言，总体来看，尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。”

质增量减，300城涉宅用地成交量降三成

上半年全国土地市场供应量和成交量双减，但是起始楼面价和成交楼面价双增，这也说明土地市场呈现“质增量减”态势。

根据中指研究院数据显示，300城上半年涉宅用地推出规划建筑面积同比降34%，成交规划建筑面积同比降32%，起始楼面均价同比涨4%，成交楼面均价同比涨17%，土地出让金同比降20%。

同时，根据诸葛研究中心数据显示，2023年上半年全国主要地级市土地供应的规划建筑面积为2.19亿平方米，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%；成交土地的规划建筑面积1.53亿平方米，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%。2023年上半年土地成交楼面均价为5846元/平方米，同比上涨9.46%，环比上涨30.14%，再度刷新了成交楼面均价新高。

分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地，成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅为16%；受成交规划建面降幅拖累，三四线城市土地出让金收入降幅达29%。

今年上半年土地供应量的锐减和去年新政相关。去年12月，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要求因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

诸葛数据研究中心表示，今年上半年，一线城市供地规模稳健，“高库存”城市的宅地量降幅更为显著。分等级城市来看，仅一线城市继续保持稳健的供地策略，2023年计划供应规模仍呈小幅上升态势，二线、三四线城市计划供应量则呈现收紧态势，且宅地的供应规模缩减更为显著，降幅均超15%。

22城土拍冷热不均，民企逐步回归拿地

在北京，“触顶+溢价”成交是主旋律；在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高；在杭州，上半年66宗宅地揽金超900亿元，六成以上地块“封顶”……而与之形成鲜明对比的是，在实行集中供地的22城中，武汉、重庆、天津、沈阳、长春、济南、郑州等地土拍市场则持续低迷，高溢价成交地块屈指可数，底价成交是主流，甚至出现个别地块流拍现象。

从拿地企业结构来看，上半年央企国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区尤其是浙系民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至28%，地方国资拿地金额占比降至9%。

根据克而瑞研究中心统计，上半年房企拿地呈现“央企国企占主力、民企弱复苏、城投‘隐身’”的新特征。在其发布的房企新增货值排行榜中，民营房企滨江集团、建发房产、长隆集团、龙湖集团、伟星房产进入排行榜前15名。

展望：下半年土地市场怎么走？

对于下半年土地市场的走势，张凯表示：“预计下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。房地产市场持续承压，目前政策定力仍较强，房企没有成交规模快速回暖的预期。部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。同时，下半年通常推地量大，竞争激烈程度减弱。”

克而瑞研究中心表示：“考虑到下半年越来越多的城市面临更大的供地计划压力，供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期，土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。”

“一方面，房地产企业有望迎来更多的拿地机会，可重点关注部分原先盈利空间一般，但周转预期尚可的近郊板块；另一方面，下半年整体溢价率预计将有所下降，尤其是随着大多数城市的第二、三轮预供地清单临近截止日期，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加，流拍率或将延续高位。”克而瑞研究中心如是称。