随着楼市进入传统淡季，下半年该怎么走？

伴随楼市上半年度成绩单出炉，下半年市场将如何走，值得关注。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，总体来看，今年上半年楼市呈现“先扬后抑”态势，一季度市场快速回暖，但二季度成交却节节回落，6月也未迎来预期中的止跌行情。

“这些现象表明，各地刚需刚改出现阶段性退潮，改善型需求‘接棒’，但此类需求短期内对成交的支撑作用较有限。步入6月，不少城市二手房市场下行压力进一步显现，成交量同比、环比齐跌，且环比跌幅较上月有扩大趋势，刚需的购买力显现出阶段性瓶颈。”杨科伟称。

多位分析师表示，随着楼市进入传统淡季，按当前的市场情况，如无重大利好因素影响，三季度交易规模仍将在低位徘徊。

“展望后市，若7月无强有力的扶持性政策出台，新房成交规模整体还将维持在低位，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。”杨科伟表示。

应警惕下半年趋势性下行态势

据中指院初步统计，2023年1-6月全国100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年中仅高于2022年同期。

另据易居研究院监测数据，2023年6月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1885万平方米，环比增长3%，同比下降21%。50个城市中，有30个城市成交量环比下降，近6成城市的楼市交易行情弱于5月。

易居研究院研究总监严跃进表示，若剔除6月下旬翘尾因素，6月交易数据下滑的城市数量会更多，即各地普遍出现“6月不如5月”的交易态势。而对6月份的短期波动数据，应有所警惕，防止演变成下半年趋势性的下行态势。

“从数据上看，三四线城市下行压力最大，但实际上并非如此。从6月份一线城市销售行情来看，也面临购房需求不足、市场分化的问题，一些新房项目也面临去库存压力。这其中一个重要原因是，一线城市二手房挂牌量激增情况下，购房者‘卖二手换一手’的操作明显受阻。”严跃进称。

事实上，2023年上半年各地楼市政策保持了宽松趋势，地方出台政策的频次相当高。

据中指院监测，今年上半年全国有超百省市（县）出台政策逾300条，公积金支持政策成为各地重要举措，购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。此外，部分城市对限购政策进行优化，还降低首付比例及房贷利率，及优化了预售资金监管等措施。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，虽然今年上半年政策调整保持了较高频率，但主要是在此前基础上进行的微调，政策松绑力度一般。

从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场整体活跃度得到提升。不过，因三四线城市前期政策出台较多，继续出台政策的空间已受到限制，5月以来出台政策的频次也有所放缓。

市场寄望大力度托底政策

业内人士认为，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。

中指院市场研究总监陈文静认为，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力的预期有所增强。“但房地产政策出台力度和节奏取决于宏观基本面的变化。若下半年经济出现超预期转弱情况，房地产作为经济‘稳定器’，托底政策或将加快落地。如经济增长较为稳健，房地产出台强力政策的概率或会减弱。”

58安居客研究院院长张波也认为，政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素，但就业形势、收入增长及对经济走向的预期，也会对市场交易产生不小的影响。

“如果购房者手中的‘钱袋子’变化不大，部分需求可能仍然会选择观望或延迟购房，这使得需求量未必会在下半年发生明显提升。不过地方能出台一些重磅的扶持性政策，也可能会有助于激发一部分需求加速入市，从而对市场交易产生积极效果。从6月情况来看，各地加快了政策调整节奏，随着市场政策不断释放，叠加国内经济总体稳定性进一步强化，预计房地产回归稳定的大方向将保持不变。”张波在接受记者采访时说。

在张波看来，下半年需求侧有必要出台更大力度的措施，来保障改善型购房需求，尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。

“不少城市目前仍然执行‘认房又认贷’政策，这导致很多人即使手里仅有一套房，换房也要承担高首付，并且利率还面临上调。后续，各地如能将房贷政策与税费政策结合起来，同步进行调整，则有利于激发改善性置业需求入市的潜力。”张波称。

陈文静认为，短期来看，预计需求端政策仍将聚焦在降低购房门槛及购房成本，核心一二线城市政策有望适度调整，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向。而优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率，以及出台针对改善性住房需求的信贷政策，有望加力。

“此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，‘房票’安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，‘保交楼’资金及配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。”陈文静补充道。