深圳“7.15”楼市政策满3年，释放数十万张房票

深圳“7.15”楼市加码政策将满3年之际，部分有意在深圳购房的人员，将获得购房资格。

2020年7月15日深圳对限购限贷政策进行加码，其中，政策要求拥有深户购房者必须满足入户及购买社保均满3年，如入户不满3年，则须购买社保满5年，非深户社保满5年，方可在深圳购买住宅。

同时，政策还要求夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；增值税免征年限由2年调整到5年等。

深圳乐有家研究中心从2019年至2020年间人口增长数这一维度统计，2019年深圳常住户籍人口约494.78万，2020年常住户籍人口约514.1万。两者相减，2020年深圳常住户籍人口增加约19.32万人；同时，2020年深圳常住非户籍人口增长了400万。3年期间，这类人群的社保缴纳时长也在不断积累。由此预期，今年深圳会有数十万拥有深户人员获得购房资格。

数十万深户人员获得购房资格，会否进一步提振深圳楼市，使其迎来新一轮购房潮值得关注。

业内料成交量不会明显上升

“当下楼市情况下，有购房资格的人或仍会选择继续观望，预计成交量不会有明显上升。”国家高端智库研究员宋丁称。

深圳业内人士陈小斌表示，释放房票会有正面提振作用，但基于目前的环境考虑，对于其带来的影响，不宜过于乐观。

深圳另一业内人士朱罗纪也认为，过去三年，深圳的购房需求在持续释放，如今“7.15”政策满三年，需求并非集中释放，由此来看影响有限。同时，当前市场环境也发了较大变化，不能用过去的标准来衡量当前市场。

“比如我一个粉丝原来在东北，原本在深圳打算买总价1000万元左右的房产，后因‘7.15’政策失去了购房资格。其今年4月份满足条件，一开始打算降级买总价500万左右的房产，现在因为没信心、预算也不够，就放弃了购房计划。”朱罗纪补充称。

过去的三年，受“7.15”楼市加码政策及二手房参考价政策影响，深圳楼市不管是新房，还是二手房成交量都经历了较大的波动。

据乐有家机构统计，2020年“7.15”政策出台后，新房市场仍有半年的上升时期。3年里成交最高峰的月份出现在2021年1月，超8000套，2021年四季度仍有超5000套成交。

2022年，深圳新房成交量开始直线下降，处于2000-3000套的区间，最低谷是2023年1月的1628套。另外，2020下半年，新房月均成交量4776套，而至2023上半年，月均跌至2702套，跌幅43%。

二手房方面，“7.15”政策出台后，深圳二手住宅成交量很快进入了下行态势，半年时间进入6000-7000套水平。2021年2月，深圳二手房参考价政策出台后，月度过户量进入2000-3000套的低谷。

深圳市官方平台数据显示，2022年2月，深圳全市二手商品住宅仅成交823套，成交面积为7.66万平方米，同比大跌约78%，为深圳近15年二手住宅月度成交首次跌破千套大关，创近15年新低。

至2023年，深圳二手房月均成交量仍处在低谷，距离6000套的荣枯线相差甚远。

政策调整可能性有多大？

如此楼市成交背景下，下半年深圳会否对已有政策再进行调整？

对此，宋丁表示，“当前深圳经济发展主要依靠产业经济，而较少依赖房地产，所以预期深圳楼市政策存在微调的可能性，对布局市场进行缓冲，但不要指望会做一些根本性的放松和调整。”

“政策有没有可能调整，需要先看宏观层面会不会出一揽子政策，及对房地产市场如何表述。如果有相应一揽子政策出台，按理会从二线城市先行，深圳应该不会太快跟进。”陈小斌称。

朱罗纪则认为，“政策有必要回归市场化，但会不会调整目前还很难说。”

事实上，在楼市深度调整背景下，今年4月20日，深圳已调整了二手房参考价政策，各银行不再按参考价进行放贷，但即便政策有所调整，深圳二手房市场也未现明显起色，仍处于量价微跌的局面。

中指院数据显示，2023年5月，深圳二手住宅成交2788套，成交量环比继续下跌，跌幅近10%。

进入6月，据深圳市住建局官方披露的数据，全市成交2407套，环比下降13.67%，同比上涨7.41%。从趋势来看，6月全市二手住宅成交量迎来3连跌，创近5个月新低。

价格方面，二手房价也在持续下调，新房与二手房之间的价差被缩小。乐有家数据显示，2023年6月深圳新房价格6.54万元/平方米，而二手房6.45万元/平方米，两者接近持平。

乐有家营销总裁孟凡振认为，在当前市场成交量价齐低和低预期背景下，深圳很难迎来所谓的购房潮。

“但是在被释放的名额中，确实有相当比重的刚需群体，在他们满足购房条件和经过三年的财力积累后，是有能力和意愿满足自身购房需求的。”孟凡振称。