中央政治局会议提及适时调整优化房地产政策

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

就本次会议提及有关房地产方面的内容，多位地产专家从不同角度进行了深入的解读。

中原地产张大伟：“房住不炒”依然是地方因城施策的底线

中原地产首席分析师张大伟认为，“风险防控”，是今年房地产工作的重中之重。2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场景气程度持续走弱，房企债务风险明显加剧，也影响了市场信心。

从会议最新表述来看，反映出房地产政策有望进一步宽松，这意味着之前央行领导曾提及的，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，预计相关措施很快会落地。

值得一提的是，本次会议未提“房住不炒”。需要注意的是，没有明确提及“房住不炒”，不意味政策的全面转向。“房住不炒”依然是地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。

同策研究院宋红卫：“防”仍是战略打法 “大水漫灌”的可能性不高

在同策研究院研究总监宋红卫看来，本次政治局会议有四大看点。

首先，调控模式的改变。房地产调控已经从增量市场调控模式，向存量市场调控思路转化。目前房地产市场的几个核心问题集中体现在存量市场，这里包括了房企既有的债务问题，还有保交楼、保交付等问题；以及住房总量已经饱和的局面下，未来要考虑如何盘活存量资产。

其次，防风险是今年下半年房地产市场的核心任务。防风险是首先需要注意的问题，意味着“防”仍然是战略打法，因此，“大水漫灌”的可能性不高。

当前市场风险有五个方面。第一，房企债务风险及伴随的烂尾现象；第二，库存风险，目前部分城市面临房地产库存量较大，去化难的风险；第三，合理购房需求因担心项目烂尾而不敢买的问题；第四，核心城市一二手“倒挂”现象所带来的局部升温的风险；第五、房地产市场过快下行带来拖累经济的风险。

针对这五个风险，我们预计下半年政策或在五个方面展开调整。

第一、房企融资政策在下半年会适度放松，谨防因流动性问题导致部分未出险房企出现违约，以及出险房企展期后发生二次违约，更要避免债务风险的大面积传导；

第二、库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底可能会受到严格限制。

第三、需求端政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率、购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例。

第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策：“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策进行管控，同时也可能进一步加强核心城市资金监管的力度，严防开发商在核心城市获得的现金流向低能级城市腾挪。

第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，或成为GDP增加值的重要贡献力量。

中指院陈文静：核心一二线城市仍有较大政策调整空间

中指院市场研究总监陈文静表示，在新的发展阶段，本次会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。

二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策优化空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策优化的方向。

加大保障性住房建设和供给方面，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式。近日《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

58安居客张波：预计后续会出台化解地方债风险方案

58安居客研究院院长张波认为，从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年会陆续出台适度放松调控的政策或措施。

此前备受关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率，进一步增大；房贷政策有望指向改善性需求，热点城市“认房又认贷”政策进行调整的机率也在不断增大。

关于地方债务风险的表述，预计后续会出台相关落地执行的方案。

我们认为，接下来房地产行业将“有松有紧”，“松”体现在房企融资层面，而“紧”则体现在地方平台拿地层面，通过金融稳定，更好保障房地产市场健康发展。

值得一提的是，本次对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前的城中村改造，预计下一步将多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房。

广东省城规院李宇嘉：后续或继续推动降成本改革

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，房地产供需、居民预期、房企投资开发等方面，都发生了不少改变。这样的情况下，政策也发生了改变，即从防止过热转到防止过冷，关注房价的波动，楼盘供应从“有没有”转向“好不好”转变，来更好满足居民需求。

我们预计，下半年可能还有如下一些政策选项。

一是可能会出台防范市场大幅度下滑方面的政策，包括降低LPR、优化热点城市楼市措施，降低二手房交易成本等。

二是将实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。可能出台的储备措施包括，加速保障性住房供给，加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，以及通过老旧小区的改造提升住房品质等。

三是继续推动降成本改革，包括推动按揭利率下行，降低交易成本（税费、中介成本），积极推进带押过户，以及下调存量房贷利率，释放居民消费潜力等。

记者 王海春