一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率进一步增大

在房地产形势低迷状态下，关于房地产的会议，尤其是高层会议备受市场关注。此前市场期待能有积极政策进一步提振楼市，现在，新一轮政策或许要来了。

7月24日，中共中央召开政治局会议指出，在房地产方面，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

另外，会议提出要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

此次政策局会议相比以往提到房地产行业的表述，并没有提及房住不炒，而是重点提到将适时调整优化房地产政策，这对市场来说更为关注。

58安居客房产研究院分院院长张波对界面新闻记者表示，从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台，此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的机率也在不断增大。

张波还表示，此次会议对于房地产金融风险的重视程度保持，不但关注房地产开发企业所涉及的金融风险，同时对于相关的地方债务风险也进一步强调，预计后续会强调出台落地性执行方案，对于房地产行业来说是有松有紧，松体现在房企融资层面，而紧则体现了地方平台拿地层面，通过金融稳定，更好保障房地产市场健康发展。

同策研究院首席研究员宋红卫对界面新闻记者表示，政治局会议有两大看点：第一，调控模式的改变。目前房地产调控已经从增量市场调控模式向存量市场调控思路转化。第二，防风险是今年下半年房地产市场的核心任务，也就是说风险是首位问题，“防”仍然是战略打法，因此，大水漫灌可能性不高。

宋红卫认为，目前房地产市场的几个核心问题也主要集中体现在存量市场。其一，房地产市场的核心问题仍然是存量风险问题，这里面包括了房企既有的债务问题及保交楼、保交付等问题。其二，住房总量已经饱和的局面下，未来要考虑如何盘活存量资产问题。

针对当前的市场风险，宋红卫称下半年预计有五个方面的政策调整。第一，房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未出险的房企出现违约，以及出险房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导。

第二，库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底会严格限制。

第三，需求端的政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例。

第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策，“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策管控。核心城市资金监管会进一步严格，严防开发商把核心城市现金流向低能级城市腾挪。

第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次会议强调要切实防范化解重点领域风险，防范化解房地产相关风险依然是首要任务，同时强调适时调整优化房地产政策。

第一，本次会议通稿未提“房住不炒”，整体基调更加积极。当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。

第二，会议明确当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

第三，在新的发展阶段，本次会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。

陈文静认为，普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

第四，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式。

近日《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

在中央政治局会议之前，住房城乡建设部在上周还发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，针对城市更新提出了城市体检先行、规划统筹、城市设计引导、可持续实施、“留改拆”并举等要求。

本次文件是继“城市更新防止大拆大建”通知之后，时隔两年住房城乡建设部再次提出的城市更新顶层文件，再次明确了城市更新各环节的价值、意义、要求和任务，体现了规范性、针对性、指导性，意义重大。

今年7月1-20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。报告认为，7月份数据处于罕见低位，且后续有进一步下滑和降温的风险。

目前整体楼市仍面临压力，此次政策局会议关于房地产行业表态后，随着后续有效的政策出台落地，或许能继续提振市场信心。