如何理解房地产发展新形势？ 提振需求是关键

对于房地产市场，7月24日政治局会议对新形势的表述受到较多关注，提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；此外，与4月会议相比，此次未提到“房住不炒”。

如何理解对新形势的判断？植信投资首席经济学家兼研究院院长连平今日表示，“这表明现在的形势已不同于过去，过去是供不应求的关系，所以政策更多着力于‘房住不炒’，而现在供求关系的基本格局改变了，这些年来，居民购房的能力与需求受到一定影响，还有大部分城市库存比较高，所以总体格局是供大于求。”

“在政策基调的引导下，接下来房地产的支持政策就是要进一步加大力度，关键在于释放需求。”连平说道，预计下半年将有更多城市对楼市限制性政策进行松绑，逐步取消过往限购、限贷、限售等措施；另一方面要更好支持房企，既要控制经营风险，也要逐步资产负债情况。

首付比例可适度下降5% 阶段性给予刚需购房者贷款优惠

据植信投资研究院测算，房地产开发投资每下降1%，将拖累GDP增速约0.1个百分点。

从上半年来看，房地产投资下行拖累固定资产投资增速1.6个百分点，拖累社会消费品零售总额增速2.3个百分点；直接拖累GDP增速约0.4个百分点，间接拖累GDP约0.5个百分点。

面对房地产市场供大于求的新形势，如何更好地释放需求？连平表示，“最关键就要把相关限制需求的政策进行适度调整，针对刚性首套房需求，符合条件的城市可下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市，建议下调5个百分点。”

在下调房贷首付比例的同时，连平认为，还可加大地方公积金政策的宽松力度，如公积金贷款额度最高可增加5至10万元。“这样可以确保全年新增个人按揭贷款2.3至2.5万亿元，以带动银行个人按揭贷款占比提升0.2至0.3个百分点，通过促销售来进一步释放需求。”

“建议阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。”连平在谈及信贷刺激购房需求时表示，可对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。在优惠期过后，银行可与贷款者协商，将这部分先期的优惠贷款分配至其余期限。

可增加“保交楼”专项借款以弥补缺口

房地产市场风险仍然值得关注。7月24日政治局会议也提到，“要切实防范化解重点领域风险”。

连平表示，下半年房企仍有一定偿债压力。据其测算，下半年房企债务待偿规模为3692亿元，较上半年减少1267亿元，三季度将迎来年内第二个偿债小高峰，四季度压力或将缓解。

此外，受到退市和债务违约影响，连平预计，今年年内“保交楼”专项借款可能存在较大资金缺口，或达到4000亿至5000亿元。

整体上看，连平认为，下半年仍将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地，从而有效化解房企金融风险。

“可加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加‘保交楼’专项借款、并购贷款和再贷款规模。”连平建议说，特别是针对优质房企以及证件齐全的楼盘项目，可增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款，年内投放“保交楼”相关贷款7000亿元左右。