降门槛、竞品质、试点现房销售 土地出让规则调整释放哪些信号

伴随着房地产行业的深度调整，土地市场也在随行入市，出让规则发生较大调整。尤其是2023年以来，房地产销售恢复不及预期，土地市场整体延续低迷态势，仅少数核心城市优质地块竞争激烈。据中指研究分析，面对土地市场下行压力，各地不断优化土拍规则，降低企业拿地门槛。

而从长期来看，各地则在土地供端，试点现房销售、提升住房品质。这反映出行业有着怎样的发展趋势？企业如何顺势而为调整经营模式？

租赁用地供应缩减

土地市场作为房地产开发链条的最前端，土地出让条件和规则的变化也能够反映出长期行业发展模式的变化趋势。从近年来看，受土地市场低迷的影响各地持续优化调整租赁住房土地供应，涉租地块数量逐步降低，部分地区取消竞自持土拍方式。

回顾来看，2021年自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地计划中多数城市租赁用地占比接近或超过10%。

不过，近年来，22城逐步调整租赁地块供给量，在2023年供地计划中，除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市占比不超过6%，普遍低于2022年。同时，各地土拍中竞自持地块数量逐步减少，2023年1-7月，22城中仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。

整体上看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力，同时，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”，如住建部明确“十四五”期间全国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间）。今年全国住房和城乡建设工作会议上提出“新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。

对此，中指研究分析人士认为，在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。

值得关注的是，7月24日中央政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。与此同时，当前北上广深等核心城市均出台政策，支持盘活存量资产建设保租房。

试点现房销售、竞品质

相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。今年以来，从中央部委到地方政府支持现房销售的提法频出，1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的可以进行现房销售。河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”。

事实上，2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节，政府推动现房销售意愿较强。不过，需要关注的是，实际成交中涉现房销售的地块仍然较少，2021年试点以来仅成交近20宗，房企拿地整体较为谨慎。

而深圳在7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。

对此，中指研究分析人士认为，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。

从行业发展阶段来看，随着我国房地产供求关系发生重大变化，提高住房品质已成为促进企业转型和行业高质量发展的必然要求。为此，近两年已有多地发布提升住宅品质的相关政策，比如，在土地出让就出现“竞品质”的规则。

比如，北京2022年三批次之后要求参加现场摇号的竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》。杭州多数住宅地块则在保证金阶段要求开发商签署《住宅品质承诺书》。近日，广州发布关于征集广州市“智慧+品质”住宅示范项目的通知，明确将在土地挂牌时，对于热门优质地块提出优质品质要求。

降参拍门槛、提高地块利润

需要关注的是，在市场走弱的情况下，房企投资进一步收缩。在克而瑞分析人士看来，房企投资收缩也意味着必须聚焦在更加确定的市场，多数房企上半年拿地城市不超过15个。当前一二线城市成为房企布局、补仓、调仓的重点，三四线城市则鲜有问津。

亿翰智库分析人士也认为，下半年完成供地计划压力较大，在销售脉冲式回暖的背景下，流动性压力仍存，企业的投资意愿与投资能力难以明显改善，拿地时会更加审慎和精准。

为了活跃低迷的土地市场，各地政府也在降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿，包括适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间等。比如合肥2023年后出让地块取消毛坯限价，另外还有很多地方允许土地出让金延长至1年内付清。

与此同时，各地也在创造公平良好的竞争环境，包括禁止“马甲”参与拍地、摇号或抽签确定最终归属权等。2023年4月北京规自委将同一宗地的竞买资格从“同一企业”升级为“同一集团”。另外，当前多地选择摇号作为土拍最终确定竞得方的方式，增加了土地市场的公平性和透明度，如上海2023年6月调整土拍规则，将当报价达到最高限价时进行“一次书面报价”改为“摇号”。

中指研究院企业研究总监刘水认为，整体来看，在短期内，各地政府不断优化土拍规则，降低企业拿地门槛，同时长期来看，试点现房销售、提升住房品质等土拍政策的调整也反映出未来行业新的发展趋势。在此背景下，企业也需要及时调整经营模式，顺势而为，才能在新发展阶段中获得竞争优势。

而对于供地城市来说，上述亿翰智库分析人士则表示，短期增加土地出让收入的关键是要拿出诚意，多推出一些有去化优势的地块。具体而言，多推出一些位置、配套都比较好的地块；针对市场需求，推出在板块内具有稀缺性或板块内无库存的地块。同时，减少供地中的条件限制。