支持换房需求、促进房屋流通 “卖一买一”退个税政策延续两年

8月25日，在住建部、央行、金融监管总局发文推动“认房不认贷”落地的同一天，财政部、税务总局、住建部提出对“卖一买一”退个税政策延续执行两年。房地产政策放松的“组合拳”的协同性开始发挥效应。

“卖一买一”退个税政策是去年9月底为了推动换房交易，在房地产市场上推出的重磅新政，个人所得税最高可全部退还。在业内人士看来，此次延续该政策意味着，继续利好于换房需求或改善性需求，可以降低交易成本，促进房屋流通和市场良性循环。

“卖一买一”退个税延续执行两年

为继续支持居民改善住房条件，8月25日，财政部、税务总局、住建部共同发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》）对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

《公告》显示，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。其中，上述所指的现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

《公告》规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围，而且出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

从《公告》政策内容来看，延续了2022年9月30日财政部、税务总局发布的“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”内容。彼时，为了推动换房交易，房地产推出该重磅新政，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。当时政策实行时间是自2022年10月1日至2023年12月31日，而此次又延续了两年的时间，从2024年1月1日至2025年12月31日。

对于上述《公告》的发布，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，现在商品房市场继续下行，且下行幅度加大，于是延长了上述政策的有效期。其目的非常明确，即通过降低交易成本的方式，一方面满足住房改善需求，另一方面促进房屋流通或良性循环。目前，市场存在的主要问题就是预期不振和流通不畅。比如，新房去化周期拉长，很多城市新盘当月去化在20%左右，二手房挂牌量急剧攀升，交易周期拉长至半年到一年。

易居研究院研究总监严跃进则表示，此次政策进一步体现了对于换房需求或改善性需求的重视，退税政策延续，继续释放利好。另外，此前发文单位为财政部和国税总局，而此次增加了住建部。这说明这一政策也受到了住建部的积极支持，也体现了三部门对于改善性住房需求的重视和支持。

值得关注的是，“此次《公告》发布，与‘认房不认贷’政策同步发布，说明政策放松具有协同性和一致性，有助于更好发挥政策的综合效应。”严跃进如是说。

财税政策发力支持换房需求

《公告》提到，符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，“卖一买一”退个税政策执行前，多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额1%征收。

此前，中原地产首席分析师张大伟表示，“对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3万-5万元，而北京等城市少部分房源能节省几十万以上。”张大伟如是说。

从实际来看，“卖一买一”退个税政策的延续将利好持有住房在5年以内或者是家庭有多套住房的换房人群。对此，严跃进预计，此次政策后，各类购房需求会有明显提振空间，具有非常好的效应。各地要宣传好此类政策，积极引导预期向好发展，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

严跃进还表示，财税政策发力是当前支持购房市场的重要体现。各地要结合近期市场预期调整的大好背景，积极做好政策的效应释放。从目前政策上看，换房可以享受“认房不认贷”政策、享受退税政策，进一步降低了首付比例、房贷利率、个税成本等。各地要把鼓励换房的工作做到位，也有助于盘活二手房市场，真正促进一二手房联动发展。

李宇嘉也认为，此项政策，一方面有利于改善性需求，另一方面也有利于刚需。因为交易成本降低，叠加“认房不认贷”政策的落地，改善性需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需“上车”，从而形成刚需和改善性需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。