南京优化土地出让政策： 缩短项目开发上市周期

9月4日，据南京市规划和自然资源局官网，为促进南京市土地市场平稳健康发展，根据土地出让等相关法律法规，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》，《通知》共有三个部分，共九条内容，主要从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期等三个方面，对南京市土地市场管理进行了具体优化。

在缩短项目开发上市周期方面，为加快项目上市节奏，南京市取消相关调控政策。为加强土地市场调控，2021年经市政府批准，南京市规划和自然资源局相继出台了《关于加强我市住宅类用地出让管理有关工作的通知》及《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》（宁规划资源〔2021〕308号），文中规定了“当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成工程建设总投资50%”和“竞得人在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证”两项规定。

南京市规划和自然资源局表示，根据当前房地产市场形势发生的新变化，此次取消该两项规定，以进一步缩短项目开工时间，加快企业资金回流，提高项目开发建设效率。

为提高土地开发速度，允许容缺办理土地开发建设手续。2020年南京市工程建设项目审批制度改革领导小组办公室发布了《关于调整立项用地规划许可阶段并联审批流程的通知》（宁建改办〔2020〕4号），明确受让人签订土地出让合同后，可将土地出让合同作为土地证明文件和用地批准文件依据，申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。这次明确继续执行该条措施，并在此基础上明确竞得人可凭土地出让合同，申请提前进场开展土地勘察、施工等前期工作。这一措施使得土地开发进度加快，有利于企业资金周转。

在优化土地供应管理方面，《通知》提出，实行差异化供地。统筹考虑全市不同区位、不同品质的住宅定位和需求，在外围区域适当优化规划指标，引导企业打造差异化产品，满足市场刚性和改善性住房需求，同时兼顾供地时序和房屋上市时间，防止同类产品集中上市引发同质竞争，维护房地产市场平稳健康发展。

同时，简化产业用地出让审批流程。将工业用地地价会审与出让方案会审合并，加快业务审查，允许材料容缺并联审批，精准高效服务项目用地。

此外，分用途测算土地出让金。新出让的多用途、多类型地块，直接在国有建设用地使用权出让合同（简称土地出让合同）中明确各用途、各类型土地成交价款详细构成，溢价部分按照各用途、各类型溢价率均与综合溢价率相同计算。

在降低企业资金压力方面，《通知》显示，完善银行保函政策。进一步完善使用银行保函缴纳竞买保证金政策，增加见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式。对使用银行保函的企业自有资金审查由前置改为竞得后审查，有效减少前置审查手续，提高企业资金使用效率。

同时，明确抵押操作路径。经营性用地允许部分抵押的，宗地内所建房屋未预售的，可按约定的独自使用范围设定抵押；宗地内部分房屋已预售的，可按未预售楼幢规划许可建筑面积占项目总规划许可建筑面积的比例设定抵押。

加快退还保证金节奏方面，网上交易在当天12时之前结束的，涉及需通过摇号确定竞得人的地块，根据地块和企业参与的实际情况，原则上可安排在当天进行现场摇号。未竞得企业的竞买保证金，一般在成交当天办理完退还手续，减少企业资金占用时间。

同时，合理确定土地出让金缴纳时间。地块成交后10个工作日内签订土地出让合同，合同签订后1个月内缴纳50%土地成交价款，剩余土地成交价款的缴纳时间，可在土地出让时，根据土地运作主体的申请确定，但最长不得超过土地出让合同签订后12个月，具体付款时间以土地出让合同约定为准。非企业原因导致不具备开工建设条件的地块，经受让人申请并批准同意的，可就付款、交地、开竣工时间等重新约定并签订土地出让合同补充协议。