济南、青岛加入“全面取消限购”，更多二线城市或跟进

9月11日，山东两大城市青岛、济南同时“官宣”取消全域房地产限购。

随着青岛、济南的加入，截至目前，已经有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛8城全面取消限购政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“部分城市限购等政策的退出，也是顺应房地产供求关系发生重大变化的新形势，需要对过去长期过热时期的一些政策进行纠偏、让政策回归常态。‘一揽子’政策出台的目的很清晰，就是要利用好9-12月这四个月的窗口期，提振楼市信心和成交。”

济南、青岛全面取消限购

9月11日，据济南市住房城乡建设局消息，为保持全市房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性购房需求，进一步提振市场信心，济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，自2023年9月11日起施行。

同日，青岛住房和城乡建设局发布消息称，调整住房限购区域：将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策；优化住房上市交易年限，在该市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

从市场情况来看，青岛新房去库存压力较大。易居研究院的数据显示，截至7月末，青岛新房存销比为11.4，也就是说，需要接近一年的时间才能消化目前青岛市场上的新房库存。

另据卓易数据显示，今年1-8月份，青岛新建商品房网签成交78518套（不含退房），成交面积891.16万平方米，成交总金额1288.75亿元，分别同比去年下降3.1%、5.5%、9.8%。

相比于青岛，济南的库存压力较小，但是济南的新房成交量却明显下滑。中指研究院最新数据显示，今年1-8月份，济南主城区商品住宅成交量为458.5万平方米，同比下降35.6%。

易居研究院研究总监严跃进指出：“济南和青岛全面取消限购，加上此前沈阳、南京等地的全面取消限购，我们认为，二线城市全面取消限购是‘认房不认贷’后的又一重要政策，具有非常强的信号意义。”

业内：或有更多二线城市跟进

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日上午，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛8城全面取消限购政策。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“从这一轮放开限购的城市特征来看，多为楼市下行压力、库存压力相对较大的二线城市，以二线省会城市为主，比如南京、沈阳等。那么，接下来西安、郑州等中西部二线城市也有可能迅速跟进，全面放开限购。”

“在因城施策的原则之下，一些强二线城市比如苏州、杭州，有可能局部放松限购或者调整限购区域，但是基于这些城市楼市基本面较好、热盘较多，新盘倒挂现象依然延续，所以全面放开限购的可能性较小。”张宏伟进一步表示。

上述业内人士认为，一线城市的核心区域会保留限购政策，但是非核心区可能会有所调整。比如，上海降低临港新片区人才购房门槛，社保门槛已经缩短至3个月。

李宇嘉也表示：“预计未来只有一线城市和热点二线城市的核心地区会保留限购，而全国其他城市都会全面放开限购。”

时值“金九银十”，上述二线城市放松限购对于接下来楼市的走势至关重要。严跃进指出：“当前各地取消限购政策，均属于大城市的放松政策，充分说明当前限购政策放松主要是围绕大城市。此类政策叠加近期的‘认房不认贷’政策，进一步发挥出了较好的市场效果，或者说在‘组合拳’效应下，楼市将有进一步趋于活跃的态势，对于‘金九银十’市场行情具有非常好的导向。”

利好政策频发，一线城市新政显效

据中原地产统计，2023年9月上旬，是中国房地产市场政策发布最密集的10天，10天时间各地累计发布房地产调控政策高达56次。

从政策效果来看，一线城市成交量迅速攀升。中原地产首席分析师张大伟表示：“以北京为例，新政首周，北京二手房成交了5000套，超过之前半个月；新建住宅成交3500套，已经超过之前一个月的成交量。”

但是从全国来看，新房市场整体成交规模提升不明显，政策显效还需要时间。根据中指研究院监测数据显示，上周（9月4日-10日）全国重点城市销售面积环比下降超20%。其中，北京、深圳上周销售面积小幅提升，北京上周新房销售10.3万平方米，环比增长16.9%，销售860套，环比增长17.8%，认购1037套，环比增长82.9%；深圳上周新房销售面积约3.8万平方米，环比增长3.8%；上海、广州网签数据变化尚不明显，上周成交面积环比均下降。不过，有业内人士指出，这其中也有网签数据滞后的因素。

中指研究院市场研究总监陈文静认为：“短期来看，多地有望继续加快优化楼市政策，包括降低首付比例、降低房贷利率、放松限购政策等。在多个新政带动下，预计核心城市购房者入市积极性提升，‘金九银十’市场可期，一线城市表现或将好于其他城市。”