“超预期”政策密集出台，楼市迎新一轮宽松期

“等风来”，是过去四十余天房地产从业者真实的心路历程。

自从7月24日中央政治局发出“适时调整优化房地产政策”的声音后，高层与地方密集表态，直到8月底，一线城市全面执行“认房不认贷”，将此轮房地产调控大潮推向高峰。

新政终于落地

今年上半年，楼市在经历了二三月份的“小阳春”后开始回落，二季度持续调整。万科董事会主席郁亮在今年中期业绩发布会上分享过一组数据，全国商品住宅新开工面积在2021年、2022年分别下降11%和40%，今年1月-7月份继续下降25%。郁亮还说：“我们的判断是，市场已经跌过头了。”

稳楼市急需利好政策出台。7月底的中央政治局会议发出重磅声音，预示着我国房地产政策将有重大转向。

7月24日，中央政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，首次提出适时调整优化房地产政策，这释放出政策端仍具有较大调控空间的积极信号。

三天后的7月27日，据新华社报道，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，明确楼市政策调整的三大方向。

此后，北京、深圳、广州、上海住建部门相继表态，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

8月1日，央行部署下半年工作，涉及落实“金融16条”，精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降，调整存量房贷利率。

高层与地方密集表态后，在8月份的大部分时间，更多的只是地方出台的公积金、购房补贴等政策。直至8月25日，新华社报道称，住建部、央行、金融监管总局近日联合印发通知，明确首套房认定标准，推动落实“认房不用认贷”，这为后续的政策落地指明具体方向。

8月30日，广州成为首个落地“认房不认贷”的城市，此后深圳也出台新政。9月1日，上海、北京两大城市同时官宣全面实施“认房不认贷”，业内人士直呼“超预期”。

在58安居客房产研究院院长张波看来，市场对于一线城市率先落地“认房不认贷”的呼声很高，政策落地的幅度、力度之大的确也超出预期。之前张波预计一线城市将先出台“外围限购适度放松”或“普通住宅标准”调整，而力度更大的“认房不认贷”可能会在第二轮政策放松才考虑使用。

值得关注的是，在8月最后一天，央行还同时发布两个重磅利好政策，包括存量房贷利率下调政策“靴子”落地，首套房首付比例下限降至20%、二套房首付比例下限降至30%，二套房房贷利率下限变为LPR（贷款市场报价利率）加20个基点。

8月30日-9月1日，重磅宽松政策密集落地，将房地产调控推向高潮。据中原地产研究院统计数据显示，在7月24日中央政治局会议后，各大部委和大城市密集表态，各地稳楼市调控政策加速发布，累计单月房地产调控政策达到了120次，达到了年内的最高点，也是最近多年来的最高点。不论是政策数量还是政策力度，都刷新了历史纪录。

“在8月前，基本政策发布集中在二三线城市。8月份开始，一线城市开始启动政策。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

张波表示：“目前已经很明确是市场底部，‘认房不认贷’和信贷政策的调整都是进入新一轮宽松周期的重要风向标。从2008年和2014年调控的经验来看，一旦将首付门槛降低，将房贷利率进行大幅调整，都会给市场带来成交量上扬。”

躁动的市场

重磅利好政策之下，房地产市场也发生着变化，尤其是一线城市。

“以前市场不好的时候，怎么约看房都不来。房价在跌，客户也不着急。这一次一约就来了。”杨泽（化名）表示。

杨泽是北京某中介门店的一名销售人员。杨泽表示，9月1日是北京“认房不认贷”政策落地的第一天，他带了3组客户看房，“以前工作日一天可能没有一个客户，周末一天最多有一组客户。新政落地后，看房人明显增多了。”

杨泽所在的门店，过去两三个月的行情都不太好。“以前门店一周成交一两套房，但是上周六、日就成交了10多套，我们大区成交了30多套。基本上客户来了就直接下定金，成交量明显上升。”杨泽如是说。

但是杨泽也表示，市场并没有像2015年、2016年那样火爆到失去理智，目前的客户还是相对比较理性的，都是有置业需求的客户。

忙碌的还有侯宋宽。他是北京一楼盘的营销负责人，“新政出台当晚，就有十几组客户到访，深夜12点半还有客户在。9月1日上午，售楼处也是坐满了人，有五六十组客户到访。”

侯宋宽说，这次新政很“给力”，很好地释放了首次置业以及换房改善需求。侯宋宽自己也是一个受益者，“我之前因为在外地有过贷款记录，在北京买房算是二套，新政出台后就变成了首套。”

上海楼市也是如此。这个与北京同一天执行“认房不认贷”的一线城市，第二日的楼市也热闹了起来，中介行业二手房带看量剧增，各大售楼处购房者看房热情高涨。

张也（化名）9月1日一直跟着中介在看房。张也表示：“此前，我在老家按揭买过一套房子，在上海买房被认定为了二套房，首付比例高达七成，压力挺大的。这次首付比例降到了四成，总算有机会上车了。”

不过，张也在欣喜的同时，也有一点焦虑，“看房的人很多，担心房价上涨。”

她的担心并不多余，在二手房市场，房主自主挂牌，对房子的定价拥有主动权。杨泽告诉新京报记者，议价空间确实缩小了，成交价格也高于此前的底价。但是，现在的客户跟以前不一样了，如果价格太高，就不买了。买房的都是真正需要的人，不是炒房的，不会失去理智的。

调控仍有优化空间

此次新政的效果在一线城市很明显。

张波认为，从政策的组合拳来看，主要体现在“认房不认贷”在一线城市落地，基本代表全国已经落地，这对于改善需求入市将起到重要作用，并且效果主要体现在一线和强二线的城市。

“这一轮政策的效果会对市场形成明显刺激，购房者入市的脚步会有所加快。但是，值得关注的是，目前国内外经济环境依然较为复杂，不确定性因素较多，民众对于未来收入预期也难言完全转向乐观。未来，政策还需要根据各地市场的效果进行针对性调节，即使在一线城市，政策的效力也有可能存在差异性，需要精细化动态关注和调整。”张波如是说。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也认为，新政对楼市的稳定能起到一定作用，但还需要进一步的后续政策，“政策还有进一步的改善空间”。

那么，后续还有哪些政策工具可用？

张波表示，目前政策工具箱已经充分打开，包括首套房和二套房首付标准已经是历史性最低，房贷利率加点的尺度空间也处于低位，各地可根据实际需要进行因城施策使用，体现出政策的灵活性。

此外，限购层面也仍有优化的空间。此前嘉兴全面取消限购、限售，天津缩小了限购区域，预计接下来将会有部分城市跟进。