首付比调至历史下限 购房门槛大降

最近这几天，从中央到地方，松绑政策密集发布，而8月31日的这一天，两大重磅利好政策落地，除了存量房贷利率可申请下降外，购房（首套、二套）首付比例以及二套房贷利率的下限也下调了。

当天晚上，中国人民银行（简称“央行”）、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（简称“《通知》”），对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

此后，重庆全面落地。其他限购城市是否会加快跟进？业内人士表示，与“认房不认贷”一样，都是部委层面统一制定的指导方针，肯定会执行的，预计其他二线城市将很快调整至下限水平。

首套房首付下限降至20%，二套房降至30%

目前，各大城市的购房首付比例是怎么样的？在新政之下，哪些城市有下调的空间？

据易居研究院报告显示，城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

在政策出炉前，很多非热点三四线城市首套房首付比例已经降至20%，二套房首付比例降到了30%。而部分仍在执行限购政策的二线城市以及一线城市首付比相对较高。

据中指研究院统计，在首套房首付比例方面，目前，最高的是北京和上海，普通住宅是35%，非普通住宅是40%；深圳、广州、厦门、长沙、杭州、成都、天津、合肥、南京、苏州、无锡等是30%；像武汉、青岛的限购区域是30%，非限购区域是20%。

在二套房首付比例方面，中指研究院统计数据显示，一线城市最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京为例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。其他二线城市，二套房首付比例普遍在40%，诸如厦门、长沙、杭州、福州、天津、南京等。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，首套房首付比例统一降低至两成，是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度是比较大了。其实，部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，此次新政影响较大的城市为一线城市、强二线城市。

在二套房首付比例方面，三四线不限购城市已经下降到央行统一的下限，而一二线城市仍有下调的空间。

如今，央行将二套房首付比例下限统一为不低于30%，预计将引导各大城市首付比例的下调。

张宏伟进一步称，考虑到各个城市“一城一策”，每个城市库存压力不一样，刚性需求、改善性需求的特点也不一样，“自主确定”给了每个城市比较大的灵活性，比如有的二线城市二套房的首付比例现在是50%，是不是可以下降到30%或者35%？

因此，此次政策调整后，仍在限购中的一二线城市购房者将受益较多。

以一套总价400万元的二套房为例，在新政出台前，如果首付比例是50%，需要200万元；在新政出台后，如果首付比例降至30%，首付款就能减少80万元，大大降低了购房准入门槛。

二套房商贷200万元，总利息将少还13.7万元

央行除了统一首套房、二套房首付最低比例外，还下调了二套房的房贷利率下限。

根据新政，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

8月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.45%，相较7月3.55%下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，首套房、二套房贷利率下限为4.00%、4.80%。

若按照央行新政策，首套房利率下限不变，二套房利率下限将变为4.40%。这将给购房者带来哪些利好？

以一套商贷200万元的二套房为例，贷款年限25年、按揭方式为等额本息，如果按照4.40%的房贷利率计算，相比此前4.80%的利率，月供将减少456元，总利息少还13.7万元。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。在“因城施策”导向下，二线城市或更快落地，调整优化二套房贷利率。另外，当前一线城市房贷利率仍处于高位，北京、上海二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。

重庆全面执行，预计其他二线城市很快调整

在央行新政下，二线限购城市重庆率先下调首付比例、房贷利率下限。

9月1日晚，重庆市住建委发布了新政策，进一步支持刚性和改善性购房需求。其中提到，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%，二套则不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

同一天，天津四部门联合发布通知，将天津市住房限购区域调整为市内六区。同时，完善住房信贷政策，在天津市非住房限购区域内，居民家庭购房办理商业性个人住房贷款的，按照不实施限购措施城市的差别化住房信贷政策执行。这意味着天津非限购区购房首付比例、房贷利率也随着下降。

而在前一天下午，江苏省政府召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》新闻发布会。其中提到，落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率。

事实上，早在8月初，央行召开2023年下半年工作会议，其中提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。此后市场传出，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市称，正在考虑降低二套房首付比例下限，最低30%。

央行“8·31”新政后，其他二线限购城市何时会跟进？

曹晶晶说，由于当前多数城市房地产市场下行压力较大，预计其他二线城市将很快调整至下限水平。

张宏伟表示，与“认房不认贷”一样，都是部委层面统一制定的指导方针，下面肯定会执行的，肯定会把政策用足，它是一个循序渐进的过程，接下来的一周、两周，应该会有落地。但是，在具体落地的时候，每个城市可能会考虑各自情况，灵活性调整，或者会有一些配套性的措施，诸如天津出台了多条政策组合拳。

那么，一线城市有下调的可能吗？对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，一线城市“认房不认贷”政策已有效果，首付比例能否下调要看后期的楼市走势，如果不能延续的话，就会动用下调首付比例、房贷利率政策。因为政策调整是常态化的，楼市过热时期的政策都要进行纠偏。