深圳楼市政策利好效果显现，改善性项目依然有市场

近期深圳楼市在持续政策利好下稳步回升，购房者的入市积极性也在不断提高，整体市场呈现复苏迹象。在政策利好窗口期和传统楼市“金九银十”的旺季双重助推下，开发商纷纷加快推盘节奏。

9月16日，深圳楼市近期受到市场关注的新盘金地环湾城首次开盘。这是深圳又一个百万平方米级别的旧改大盘，项目位于福田核心区域。开盘销售如何，一定程度上也反映了深圳当前楼市的复苏状况。

开盘当日，金地环湾城实现了不错的销售成绩。据开发商公布的信息，项目首期取证401套，当日认购286套，销售金额达到46.9亿，去化率超过七成，是这个周末去化最好的一个项目。

深圳在8月底宣布落地执行“认房不认贷”，这一政策明显对改善客群更友好，也有利于一些改善性项目的去化。

金地环湾城售楼处开放赶上了这个政策节点，9月1日开放当天，来访超5000批次，此次首期开盘在未借助分销等外力帮助的情况下，能够实现超7成的去化，较为难得。也体现出深圳市场仍然具备购买力，高品质项目能得到市场认可，同时政策落地效果也有显现。

金地环湾城是由金地集团和福田建设共同开发建设的项目，集住宅、公寓、学校、商业等8个业态于一体，是百万级的综合体大盘。

项目前身是金地工业区旧改，几乎没有回迁房，所以项目为纯大户型社区，居住圈层较高。属于地铁口物业，项目东西两侧分别为地铁7号线的上沙站和沙尾站。

在地理位置上，该项目位于福田区红树林片区，福强路与沙嘴路交汇处，北面是福田CBD和老牌豪宅区香蜜湖，南面是深圳湾、红树林自然保护区、河套和香港北部都会区，是接驳福田CBD与深圳湾的滨海带。项目周边也汇集了河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园及车公庙-大金沙新兴产业带等，周边的客群基本上是以改善性为主。

此次开盘首推的是项目的2、3单元，共401套住宅，主推建面约120-270平大户型住宅，另有少量建面约75平小户型住宅。其中，建面约75平和125平的房源带精装交付，其他大户型带简装交付。

价格方面，项目此次备案均价约11.3万/平，最低约8.6万/平起。与周边二手房相比，目前项目周边10年内的次新盘，挂牌价在12万/平左右，存在一定的倒挂空间。

在政策利好的助推下，当下深圳楼市也进入到了恢复信心的阶段，核心地段的改善性楼盘，在有一定品质保值、配套成熟和预期增值空间下，还是能得到市场和购房者的认可。

深圳市场人士认为，购房者在当下的市场环境下选择项目，除了价格因素外，也开始关注产品和开发商背景。

该项目的操盘方金地集团今年度过了债务兑付高峰，到年底之前，金地还会在核心城市推出数个项目，在核心市场出现复苏的背景下，能在销售和回款层面有所提升，也能保证项目的质量和后续的顺利交房。

在本周之前，深圳市场的项目去化呈现出加长的趋势，但从本周末几个新项目的销售表现看，核心地段的项目去化有所加快。

据美联物业统计，从分区去化周期来看，8月深圳各区去化周期亦以加长为主，仅光明和大鹏新区2区去化周期有所缩短，其中，深汕合作区去化周期加长最为明显，由7月份的17.8个上升至25.1个月。

从本周末深圳市场的整体表现看，在多个新政的带动下，除了金地环湾城外，其他新盘也有不错的销售去化表现。

位于南山区的另一个百万方旧改项目白石洲璟庭首批取证单位1257套，当日成交527套；位于宝安区的海樾府，首推336套住宅，成交226套，去化率约60%。

可以看出，深圳楼市政策落地效果开始显现，“金九”可期，接下来各项目后续的加推去化也会有保障。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房的销售疲软，直接影响到开发商回款和资金链安全，导致新开工和拿地继续大幅度负增长，拖累开发投资，从而形成了行业全链条下行的局面。

在8月底政策全面转向后，预计9月份的商品房市场同比将迎来明显好转，加上“金九银十”的传统旺季，年底开发商冲业绩的利好下，商品房销售规模会比三季度明显稳定，这也有利于缓解开发商被动打价格战的趋势。