8月份70城房价上涨数量再减少，密集宽松政策下楼市有望回升

9月15日，国家统计局发布了2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据国家统计局数据显示，今年8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市数量分别有17个和3个，比7月份均减少3个。

国家统计局城市司高级统计师沈赟解读称：“今年8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。”

一二三线城市商品住宅销售价格环比全线下降

从新建商品住宅来看，今年8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.3%和0.6%，上海环比上涨0.1%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与7月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比7月扩大0.1个百分点。

从二手住宅来看，今年8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比7月收窄0.6个百分点，其中北京环比上涨0.4%，上海、广州和深圳环比分别下降0.3%、0.6%和0.2%；二线城市、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.4%，降幅均与7月相同。

在易居研究院研究总监严跃进看来，当前，三类城市新房价格指数均出现了环比下跌现象，说明房价方面面临压力。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，进入8月份，市场继续探底，降温态势延续，新房、二手房价格延续下滑态势。

具体来看，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格转降。“市场下行压力显露，除了上海，北京、广州、深圳三城价格全部下滑，随着‘金九银十’到来，‘认房不认贷’政策落实，预计下月跌幅有望收窄甚至回正。”陈霄如是说。

在房价上涨方面，陈霄分析，海口、西安、三亚新建商品住宅销售价格涨幅并列第一，这三大城市均为旅游资源发达的城市，近期受市场关注度较高，其中西安已经连续两月涨幅领跑。

在二手房方面，仅有北京、大理、牡丹江3个城市二手住宅销售价格上涨，其中，北京涨幅位居首位。陈霄分析认为，北京作为首都、全国政策的标杆，房地产政策长期处于严控状态，8月以来对于政策松绑的预期不断增强，给市场传递了信心和上涨预期。

原因：8月“等风来”，购房者观望情绪浓厚

在上涨与下降城市数量方面，8月份，新建商品住宅、二手住宅销售价格环比下跌城市数量均创下了年内的新高。

从8月份70城新建商品住宅房价指数来看，环比上涨城市数量为17个，较上月减少3个；持平城市1个，与7月一致；下跌城市52个，较3月增加3个。

从8月份70城二手住宅房价指数来看，环比上涨城市数量为3个，较7月减少3个；持平城市1个，维持不变；下跌城市66个，较7月增加3个，达到近两年来的低谷。

严跃进表示，8月份房价上涨的城市数量有所减少，下降城市数量持续增多，说明各地房屋销售遇到压力，房价普遍来说以下跌为主要特征。

张大伟认为，二手房价格更代表市场的真实情况，8月全国70大城市二手房价格只有3个城市上涨，1个城市持平，其他66个城市全面下调，下调城市数量刷新历史纪录。甚至超过了去年年底特殊时期下调城市数量。

对于各线城市商品住宅销售价格环比下跌的原因，张大伟表示，主要有三方面的原因，一是8月为惯例的市场淡季，购房者入市积极性不高，市场成交量环比下调；二是8月份再次出现部分房企爆雷的风险，使得购房者购房意愿降低；三是在7月24日中央政治局会议定调楼市新趋势之后，市场开始期待政策发力，购房者发生分化，部分购房者入市，部分购房者继续观望，等待利好政策出台。

张大伟进一步说：“8月份，整体市场低迷的主要原因是，虽然政策预期已经出现，但大部分政策都在8月最后几天落地，导致市场需求观望政策，这个月很可能是年内市场的最低点。随着不断加码的政策，包括一线城市和强二线城市加入稳楼市范围，市场有望基本确定底部，逐渐走出低迷。”

密集宽松政策落地，“金九”初显

从8月底开始，宽松政策密集落地。

据中原地产研究院统计，今年9月上半月是我国房地产市场政策发布最密集的半个月，累计各地发布房地产调控政策高达70次。

细化来看，据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月14日，包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、中山、厦门、苏州、杭州、海口等30个省市官宣执行“认房不认贷”政策。

而在限购取消方面，10个城市全面解除限购，包括南京、郑州、青岛、郑州等热点城市，多地全面取消限售；超过10个城市将首套房首付比例降至20%、二套房首付比降至30%。

“行业呼声最高的利好政策已经逐步落地，9月正是验证政策效果的关键时间节点。预计随着政策发酵叠加‘金九银十’到来，接下来市场有望实现底部回升。”陈霄说。

在“认房不认贷”政策落地后，市场情绪提升更加明显。根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数显示，在新政实行后，2023年第36周（8月28日-9月3日），一线城市市场情绪指数为-0.69，较上一周上升0.09，市场先行指标情绪指数止跌回升，预计一线城市有望率先企稳回升。

对于后续的市场走势，张大伟表示，整体来看，从8月末开始，一线城市松绑政策，市场成交出现一波窗口效应，对9-10月市场将有明显影响。

在张大伟看来，最近一线城市执行“认房不认贷”、二线城市全面取消限购，带来了一波成交量上行，“金九”行情已经出现了。但值得注意的是，政策是否继续出台，出台的范围和调整内容依然影响未来市场的走势。“银十”依然要看后续政策力度。