存量房贷利率下调十问十答：哪些自动下调？

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。此次存量房贷调整波及的范围广、涉及的业主多。目前，关于存量房贷利率调整的方式和结果，还有很多业主存有疑虑。

为此，新京报推出存量房贷利率下调“十问十答”，对相关热点问题进行解答。

1、此次存量房贷利率下调的范围是什么？

此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。

2、哪些存量房贷利率无需申请就可自动统一下调？

四家国有大行此前发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确于9月25日主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。

3、“二套转首套”，贷款人如何申请下调房贷利率？

“二套转首套”需要贷款人自主申请。对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭来说，由于“因城施策”原因，各城市对“二套房”认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以在申请时需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。根据安排，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核。

例如，建行通知，该行将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，客户可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，并填写联系方式等信息；客户也可携带身份证件、首套房贷证明材料至该行营业网点办理。

农业银行通知，材料提交后，该行将及时审核，客户可登录该行掌上银行查询审核进度。2023年10月22日（含）之前提出申请的，如客户的首套住房标准认定审核通过，该行在2023年10月25日起纳入批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，该行将在10个工作日内完成认定审核，对认定申请通过的，该行及时予以调整。

借款人如果错过了10月25日之前的集中申请期，也不用担心。多家国有大行都表示，集中申请期过后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。

比如，北京某业主是在2020年9月“卖一买一”换的新房，当时执行的二套房贷利率为5.35%。现在，叠加当前的“认房不认贷”政策，其房贷已下调至首套房房贷利率的下限4.75%，算下来每月能少还400多元。

4、房贷为固定利率的贷款人如何申请调整？

各银行对固定利率的调整方法也做出了明确说明。例如，建设银行通知，9月25日起，客户可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道中的“存量房贷利率调整”功能，进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。客户也可以携带身份证件至营业网点办理。该行将按照前期公告的规则进行利率调整，根据有关规定，固定利率转浮动利率后，在剩余期限内原则上不能再转回固定利率。

农业银行明确，如果客户的住房贷款符合首套利率调整条件，但贷款定价方式为固定利率或以人民银行贷款基准利率定价的浮动利率，客户可点击“利率定价转换申请”，申请将贷款转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准的浮动利率。

比如，如果你的贷款为固定利率贷款，贷款利率为5.1%，如选择转换为LPR浮动利率，相应期限LPR为4.2%，转换后贷款利率为LPR+90个基点。按照本次利率调整规则，如你的贷款适用的利率调整水平为LPR，则你的贷款利率将调整为LPR，即下降90个基点，从原来的5.1%降至4.2%。后续，你的贷款利率将按照合同约定随LPR变动。

5、为什么有的下调至当前LPR数值4.2%，有的却下调至4.3%？

若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”，你的贷款目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，例如贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，你的贷款目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%）。

6、存量房贷利率下调后，不同贷款人的利率会有什么区别？

记者采访多名贷款人后，总结出以下几种典型情况。

第一类，存量房贷利率降至4.3%和4.2%。也就是说，当地的政策利率下限为LPR，那么此次存量房贷利率下调至LPR。而由于重新定价日的不同，可能为4.3%或者4.2%。

第二类，最新利率在4.85%。这部分人主要是2020年以后在北京和上海购房的群体，目前房贷最低仍执行LPR+55基点，即4.85%。

第三类，“二套转首套”的借款人，叠加“认房不认贷”政策的利好，可以申请将二套房贷利率转为首套房贷利率，享受到当地首套房房贷利率的政策下限。

第四类，本身买房的时候因为银行提供折扣等，房贷利率低于4.3%的，不参与此次调整。

7、存量房贷利率下调，最受益群体是谁？

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套房政策的房贷。此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万元，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。

根据新的政策，大部分城市首套房贷发放时间在2019年至2022年5月的购房者下调空间较大。据贝壳研究院测算，2019年-2022年5月重点城市发放的首套个人按揭贷款当前执行的平均利率为4.97%。

本轮调整除北京、上海等个别城市外，大部分城市2019年-2022年5月期间发放的存量首套房贷利率，最低可调整为LPR的水平，最高降幅可达77个基点。个别城市2021年下半年的存量房贷最高下调空间可达172个基点，本次利率下调后可显著减轻居民月供压力。

8、本次存量房贷利率调整是LPR部分变了，还是加点部分变了？

本次房贷利率仅就加点部分进行调整，房贷利率的LPR部分在下次重定价日之前不会发生变化。

比如，一笔5年期以上房贷，重定价日为每年1月1日、利率为4.5%（4.3%+20个bp），4.3%为2023年1月1日LPR。该笔房贷符合本次存量房贷利率下调条件，可下调20个bp，则下调后利率由4.5%（4.3%+20个bp）调整为4.3%（4.3%+0个bp）。

9、本次调整适用的LPR值是多少？

LPR会随市场利率变化而变动，全国银行间同业拆借中心和人民银行网站一般会在每月20日公布最新的LPR，一年内可能变动多次。存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。由于每个借款人选择的LPR调整日期可能不同，当前每笔贷款实际适用的LPR值可能存在差异。

10、存量房贷利率还有下调空间吗？

存量个人住房贷款与5年期以上的LPR挂钩。LPR调整，后续存量房贷利率在每年的重新定价日也会迎来调整。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年9月20日1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。相较上月，1年期LPR、5年期以上LPR均保持不变。

尽管9月份LPR“按兵不动”，但是，业内人士认为，不排除今年第四季度降息的可能性。镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“不排除未来几个月内，因为刺激宏观经济的因素，整体性降息，届时LPR会再有一次统一的下调。”