北京首场土拍：房山地块“4抢1”，热度为何高涨？

10月10日，“十一”黄金周后北京迎来新一轮土拍。两宗地虽然均位于郊区、地理位置相对偏远，但竞拍热度较之前有所上涨，最终收金20亿元。其中，房山地块由4家房企现场竞拍，山西金汇海以总价15.1亿元竞得，溢价率10.22%。而密云地块只有北京住总一家房企报名，最终以底价4.9亿元收入囊中。

对于远郊土拍市场一改以往的冷清局面，在业内人士看来，前段时间，北京多宗地块均触及摇号环节，房企中签率大大降低，深耕北京市场的房企亟须补仓。

房山拱辰街道地块溢价10%成交，临铁优势明显

远郊土拍市场一改以往的冷清局面。10月10日，房山区拱辰街道FS00-0111-0005地块A33基础教育用地、FS00-0111-0006、0007地块R2二类居住用地（简称“房山拱辰街道地块”）以15.1亿元成交，溢价率10.22%；楼面价约1.75万元/平方米，竞得方为山西金汇海。

房山拱辰街道地块在竞价前已收到4次报价，最终报价为13.91亿元。这4家报价房企分别为中海、龙湖、华润置地、山西金汇海。竞价伊始，山西金汇海率先举牌13.98亿元，随后每家房企出手都很谨慎，现场几次陷入暂停，都是直到第二声报价后，才有另一家企业应价。经过半个多小时的胶着竞价，最终，山西金汇海成为赢家。

公开资料显示，山西金汇海成立于2010年，位于山西省晋中市，是一家以从事房地产业为主的企业，注册资本3000万元，法定代表人为温锦奎。

房山拱辰街道地块的性质包括R2二类居住用地、A33基础教育用地，建筑规模约为8.99万平方米，其中3459.95平方米规划为小学供地，控高为36米（部分区域可提升至45米），起始总价为13.7亿元，地价上限为15.755亿元，住宅楼面起始价为1.59万元/平方米；销售指导价期房4.5万元/平方米，现房4.7万元/平方米，上下浮动8%。

对此，北京链家研究院分析师岳微认为，拱辰街道地块距离地铁房山线良乡大学城西站约800米，具有临铁优势。良乡板块作为房山核心发展区域，区政府积极推动相关规划落地，营商环境不断优化，吸引实力房企参与，从未在房山有开发经验的华润置地出手参拍，在房山落地熙悦天街、房山天街两大商业中心的龙湖也在积极举牌。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，此次房山拱辰街道地块受到房企关注，一方面从地块位置上来说，相对较有优势，距离良乡大学城西站800米左右，“含铁量”较高，同时周边竞品较少，市场有一定的本地置换需求；同时从利润空间上看，起始楼面价1.6万元/平方米，竞至上限“缝差”（即地价和售价的差额）也将近3万元/平方米，这吸引了一定数量房企。

另外，张凯认为，从报名企业来看，几乎都是深耕北京市场的房企，前段时间北京多宗地块均触及摇号环节，房企中签率大大降低，令其亟须补仓。

房山楼盘销售情况看好，带动区域土拍市场升温

回顾此前房山区的土地市场，6月30日，房山城关中心区地块由建工8.81亿元底价获取；房山长阳地块因无人报名，暂停出让。9月26日，房山区阎村镇FS07-0104-0077地块报价截止，仅北京巨燕置业有限公司报名并报价，最终该宗地以12亿元底价成交。

而10月10日出让的房山拱辰街道地块，距离地铁房山线良乡大学城西站约800米，南侧不远处为中建学府印悦，东南方向约900米处即为今年在售新盘国贤府。

对此，北京资深地产评论人泽龙认为，仅3个多月的时间，房山区推出的地块，从暂停出让、底价成交到溢价10%成交，完成了华丽转身。

另外，业内人士认为，今年1-9月，房山北京建工揽星宸共销售了956套，去化率超过70%；房山的中建房山国贤府，在今年6月份开盘时曾官宣热销15.2亿元。这均为房山土拍市场奠定了基础。

住总再获密云地块，或延续“国祥系”产品

10月10日，北京土拍成交的另一宗宅地同样位于北京远郊。最终，北京密云水源路地块底价成交，由北京住总集团旗下的北京祥业房地产有限公司以4.9亿元摘得，成交楼面价约8800元/平方米。

密云水源路地块仅有一家房企报名参与，地块土地面积约3.08万平方米，建筑规模约5.56万平方米，无配建，起始价4.9亿元，起始楼面价8815元/平方米，销售指导价3.1万元/平方米。该地块西南侧约1.7公里处是由旭辉+住总+首开+密云城投联合开发的住宅项目“国祥源境”，于2022年6月24日首期开盘，其销售均价在2.9万元/平方米左右。

对此，张凯认为，密云水源路南侧地块位置相对偏远，地块周边在售竞品项目为国祥源境，是继国祥府、国祥雲著之后北京住总深耕密云的第三个“国祥系”。本次新地块由北京住总拿下，或将再度沿袭上述产品系。