广州楼市回升带热土拍，中铁建约60亿抢下天河封顶价地块

广州楼市一系列利好政策出台以来，市场热度持续回升，土拍市场也诞生了“银十”的第一宗封顶摇号地块。

10月11日下午，位于广州天河区的牛利岗北街地块拍卖摇号结果出炉，中铁建以约59.8亿元的总价摘得该地块。

在10月10日下午的竞拍中，这幅地块吸引了保利、中海、招商、越秀、珠实、金茂、中铁建、中铁置业等多家国央企报名，该地块历经40轮竞价后触顶进入摇号阶段，折合楼面价5.27万元/平米（扣除配建安置房面积），取代9月份拍出的海珠上涌果树公园北侧地块，成为广州全市楼面价第四高的地块。

值得一提的是，该地块是2022年12月遭遇流拍的梅花铝厂地块，也是去年广州第四轮土拍的6宗地块中唯一成交失败的地块。该地块在去年的起拍总价约为53.6亿元，此次的起拍总价降低了约1.6亿元。

在去年广州第二轮土拍中，与该地块一路之隔的燕塘地块三达到了封顶摇号，当时被广州国企越秀地产以81.2亿元的总价成交，折合楼面价5.08万元/平米，溢价率达15%，目前已经开发成为越秀·天河·和樾府楼盘，项目销售均价约8.6万元/平米。

根据相关信息，该地块总面积约7.7万平米，出让面积约4.7万平米，临近地铁3号线梅花园站，5站即可到达珠江新城，周边的学校、医疗、商业配套成熟。该地块采用“限地价+竞品质+摇号”方式出让，根据出让要求，竞得人需配建道路用地、幼儿园和安置房。

此外，该地块也是广州市“智慧+品质”住宅标准的首个试点项目。

按照相关标准，拿地房企的综合评分不能低于80分。这意味着，政府会对拿地的房企进行评分，分数达标后房企才有资格进行摇号。具体而言，评分标准主要有六个维度：用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护。从土地的挂牌，到住宅的建设、竣工及交付，全程都有政府相关部门进行监管。

与去年的出让条件相比，今年的出让条件有所宽松，配建的幼儿园面积不计容，安置房的套数减少了14套，但竞品质的要求也将提高房企的建设成本。

中指研究院华南地产研究主管陈雪强认为，从流拍到封顶摇号，除了地块自身出让条件下调以外，更主要是由于市场环境因素的变化。在去年底，由于广州疫情集中爆发导致市场成交跌入底谷，加之年底开发商资金紧张，因此地块遭遇流拍。而当前市场环境在广州近期连续出台多项政策下有所改善，尤其是限购政策的松绑，更加利好中心区域项目的去化，相关政策也大力支持改善性需求的释放。

此外，广州近几年高端产品的去化显著提升，豪宅产品去化效果较好，也是坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心，尤其今年国庆黄金周前后中心区域多个高端楼盘去化较好，也是影响此次竞拍的激烈度。

根据克而瑞数据，距离该地块一路之隔的越秀·天河·和樾府，在去年12月开盘时的总套数有一千余套，去化数据并不理想，去化表现为C级（低于20%）。对于房企来说，在此时拿下梅花铝厂地块会面临较大的销售压力。

但今年，越秀·天河·和樾府的销售情况整体提升不少，以71.74亿元、14.13万平米依次包揽今年前三季度金额榜亚军和面积榜冠军。在国庆黄金周期间，成交金额超1亿元。就在牛利岗北街地块进入摇号后不久，越秀·天河·和樾府宣布在售产品价格全线上涨2%，此外将加推一栋户型为180平米大平层的楼王。

周边的新盘除了越秀的项目外，还有保利天瑞。克而瑞数据显示，今年6月至8月，保利天瑞位列天河区新房市场成交榜单第一，成交面积34127平米，成交套数224套，成交金额28.4亿元，实现“三连冠”，其中成交金额位列全市第二。在国庆假期首日，该楼盘的成交额就突破3亿元。根据开发商发布的海报，国庆假期期间保利天瑞的销售金额超16亿元。

二手房方面，根据广州房地产中介协会数据，10月2日至8日，天河区二手房网签宗数170宗，环比下降16.67%；该地块所在的天河北板块网签宗数19宗，环比却上升46.15%。

陈雪强表示，此次地块触顶摇号也会给市场释放积极的信号，叠加近期政策利好，市场成交已有明显回温趋势，但市场成交也将趋于分化。

10月9日，黄埔限购放开后首次土拍，位于知识城的两宗地块均以底价成交，总价共计30亿元。

比对来看，无论是土地市场还是新房市场，广州中心区域及近郊核心板块市场成交将延续良好的局面，外围区域市场成交则趋于平淡。