上海“认房不认贷”新政落地后，首次土拍热度如何？

10月11日，上海今年第三批集中供地拉开序幕。在首日的土拍中，上海成功出让5宗涉宅地块，总出让面积约43.77万平方米，总规划建面约90.65万平方米，总成交价约159亿元。

作为上海“认房不认贷”新政落地后的首次土拍，也是上海实施土拍新规后的“首秀”，其土地市场热度如何？哪些房企拔得头筹？

保利发展、招商蛇口“强者来袭”

从今日成交结果来看，在5宗成交宅地中，3宗地块触顶成交，分别由保利发展、招商蛇口、象屿地产竞得，剩余2宗地块以底价成交。

其中，最优质地块当属静安区中兴社区C070202单元280-06地块（简称“静安中兴地块”），也是今日土拍中唯一一块内环内的地块，该地块用途为普通商品房、商业用地，房地联动价为高层住宅12.5万元/平方米，风貌别墅18万元/平方米。

静安中兴地块采用“招挂复合”的方式，即在地块“高品质建设”要求的基础上，通过先招标后竞价的方式“好中选优”，进一步引导开发企业提供高质量的城市作品，但由于该地块有效申请人未达到10人以上，最终直接采用挂牌方式出让。

此次，静安中兴地块吸引了4家房企参拍，分别是象屿地产、招商蛇口、保利发展、越秀地产。这4家房企均是现金流较强、且在上海具有扩张野心的实力房企，经过激烈拼抢，报价迅速触发最高限价15.4612亿元。

值得关注的是，此次静安中兴地块在出让环节中增加了竞报“高品质建设”环节，这也是2023年上海第三批宅地土拍较此前土拍新增的一个环节。静安中兴地块现场“高品质建设”竞报达到地块设定的最高标准，即绿色建筑二星级和近零能耗建筑，公租房比例7%，但是，上述4家实力房企也是全票通过“高品质建设”竞争。

在最终的摇号环节中，保利发展“运高一筹”，成功摇中静安中兴地块，成交价15.4612亿元，溢价率9.7%，成交楼面价81198元/平方米。据链家APP显示，目前，距离静安中兴地块较近的绿洲雅宾利二手房售价在11万元/平方米-15万元/平方米。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，静安中兴地块是这批土地出让中位置较好的地块，毕竟内环以内如此市中心的地段几乎无可复制。该地块周边配套成熟，交通便利，拥有双地铁，且周边学校、医院、商场等一应俱全。但是，从技术指标来看，这宗地块体量并不大，占地面积不到1万平方米，计容面积不超过2万平方米，需要配建近2000平方米的商业，使可售部分变得更小了；同时，这次规定装修标准不低于4000元/平方米，进一步控制开发商的施展空间。

此外，今日竞争最为激烈、也是参拍房企最多的地块为浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02纯宅地，吸引了保利发展、越秀地产、中海地产、象屿地产、招商蛇口、华润置地等7家房企参拍。最终，招商蛇口以最高限价73.8626亿元竞得该地块，溢价率10%，成交楼面价39303元/平方米，房地联动价70000元/平方米。该地块“高品质建设”竞报结果为，绿色建筑二星级和超低能耗建筑，公租房比例7%。

上海土拍新规凸显“品质导向”

值得一提的是，此次上海三批次供地出让规则与以往也有了一定的差别，凸显了“品质优先”的导向。

而最大的亮点是上海三批次供地出让规则新增竞高品质环节，即现场竞价采取先竞价格，再竞报绿色建筑及超低能耗建筑和公租房比例，其中公租房比例最高可到10%。若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。同时，竞买人参加竞买活动，需承诺按竞得的“高品质建设”要求签订出让合同。

本批次部分中心区域、重点地块根据各区出让人意见采取了“招挂复合”出让。在地块高品质建设要求的基础上，通过先招标后竞价的方式“好中选优”。当买家超过10家时，则进行招标打分出让，总分90分，分别从经济实力、技术资质和项目经验进行评判。

另一大亮点是此次竞拍的地块增加了“装修包”，在此之前，上海也公布了三批次地块所涉及的最低装修价格标准。

对此，卢文曦指出，从技术层面看，静安中兴地块和明日出让的长宁程家桥地块装修标准是4000元/平方米，浦东三林地块是2500元/平方米，其余均为2000元/平方米。用项目高品质作为导向，反映出近几年市场出现的新问题、新现象，比如房屋质量问题、装修问题等，尤其是在房地联动价后，房企的利润被压缩，开始寻求其他突破，类似被诟病的装修升级包等。新规通过技术手段约束开发商行为，最大限度保护消费者利益。

从今日的参拍房企来看，依然是资金实力雄厚的央企、国企，未见民营房企参拍的身影，这也反映出当下民营房企依然资金紧张、拿地意愿较弱的局面。

从此次上海土拍来看，延续了此前市场热度不均的特征。中指研究院认为，地块热度也是分化较为明显，比如，房企对于金山新城、青浦金泽等远郊地块拿地意愿较弱，这两宗地块均仅有一家房企报价。