广州直管房存量盘活先行先试，为社区养老提供新模式、新出路

近日，广州市住建局在官网发布了《广州市直管房租赁管理办法》（简称《办法》）和政策解读。《办法》明确，部分非住宅用途的直管房可以安排定向租赁，或享受租金减免优惠。比如，街道办事处承租作为政务服务中心、党群服务中心、老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等公益用途的，可以定向出租。

业内人士表示，上述做法具有一定的指导意义和示范价值，为系统解决社会化养老问题提供了新思路、新方法，可以降低社区养老的建设成本和运营费用，对于盘活社会闲置资本用于解决社区养老问题提供了新模式、新出路。

广州明确非住宅直管房可定向出租，租金减免

据了解，广州市直管房数量较大，情况复杂，分布在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区。随着时代发展，直管房管理工作出现了新的情况、新的变化、新的目标，由于各层面都没有相应的管理办法可参照，现有管理办法又难以满足现阶段直管房管理及发展的需要，有必要出台新办法。

《办法》明确，直管房住宅主要用于历史租户的居住使用。对因租户腾退等原因空置的住宅，可用于公共租赁住房、保障性租赁住房、移交国有企业市场化运营等用途，相关直管房使用管理规定由房屋接收单位依法另行制定。

《办法》提出，直管房非住宅出租应按照“公开、公平、公正”的要求，实行公开招租，但符合相关规定的可定向出租。规划用途为住宅实际用途为非住宅的直管房，可按“一户一策”原则由直管房具体管理部门制定方案报区政府确定是否公开招租。同时，对于一些具有一定的公益性、服务于社会大众、市场化下难以持续，或有着特定的配置要求和标准，或难以公开招租的直管房，可以安排定向租赁，或享受一定的租金减免优惠。

此外，《办法》还规定，部分非住宅用途的直管房可以安排定向租赁，或享受租金减免优惠。比如，街道办事处承租作为政务服务中心、党群服务中心、老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等公益用途的，可以定向出租。非市级行政事业单位、社区居委会承租直管房非住宅作公益用途的，按照全间5元/平方米计租。

贝壳研究院分析师赵丹表示，《办法》明确了直管房住宅与非住宅的租赁管理要求，涵盖相关管理部门的职责划分、住宅承租条件、非住宅的出租、出租双方的权责以及违规的处理等内容，促进了直管房的规范化管理。

广州直管房新政具有指导意义和示范价值

问题在于，直管房与普通住房之间有何差别？对此，58安居客研究院院长张波指出，从实际用途来看，广州的直管房主要用于历史租户的居住使用，重点是满足有广州本地户籍，但无产权住房或住房面积紧张的人群，这一保障体系在很多城市都存在，并且租金相对较低，房源也不太会在市场上流动。

“直管房类似很多地方的廉租房，北京、上海也有类似住房，是历史遗留下来的，比如租给某些国有企业的员工等，居住者只有承租权，等到一定的条件，房子可能就会收回去，所以此类住房不是租赁市场上的主力，也没办法推动市场大量建设这种类型的房子。”张波补充说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，90年代房改时，很多原来的福利房，都通过补缴地价换成了商品房，但也有一部分房屋因为历史问题，包括原来居民不愿意购买或无能力购买，就交着较低的租金继续居住着。从目前来看，这类房源一方面租金太低，导致房屋的维护得不到正常保障，另一方面，原有的企业或管理单位，因为各种原因退出，导致房屋陷入年久失修的状态。

那么，其他城市是否会跟进类似政策？对此，URI城市租住学会石文楠认为，广州市住建局此次发布的《办法》具有一定的指导意义和示范价值，为解决二三线城市的直管房存量盘活问题“先行先试”，对于广东省乃至珠三角地区的直管房租赁改革必将产生一定影响。

盘活闲置资本为解决社区养老提供新模式、新出路

未来，直管房将走向何方？对此，张波表示，对于非住宅用途的直管房来看，政策表述更为细化，更关注公益性、服务于社会大众的项目，这类项目可以安排定向租赁，主要是常见的政务服务中心及老人饭堂等公益用途的，虽然本身并不是住宅，但亦属于直管房范围，也可享受一定的租金减免优惠。这将更有利于此类项目的日常运营。

张波指出，由于直管房和市场租赁房源的区别性较大，对于新市民和新青年来说，这类住宅房源本身的可享受面极为有限，但非住宅类的还是可能在生活中有所接触。

“在大力推进城市更新的背景下，新政有利于直管房住宅和非住宅房源的盘活，提高直管房资产的利用效率。”赵丹说。

具体而言，赵丹指出，由于直管房本身的历史性，部分直管房存在损坏、配套服务不足的情况，通过明确和强化出租人和承租人的权责，将会进一步推动直管房房源的修缮管理和服务配套。由此，一方面将保障直管房住宅承租人的权益，提升承租人的租住体验，直管房住宅房源也将在住房保障上发挥更大的作用。另一方面，对于直管非住宅面向老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等的定向出租、租金优惠的相关规定，将有助于推动社区服务、养老服务等的完善。

石文楠表示，《办法》中明确，街道办事处承租作为政务服务中心、老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等公益用途的，可以定向出租。这为系统解决社会化养老问题提供了新思路、新方法，可以大大降低社区养老的建设成本和运营费用，对于盘活社会闲置资本用于解决社区养老问题提供了新模式、新出路。

“广州主要由几个国企在承接着片区内直管房的维护、管理，直管房尽管社区面貌较差，但占据了比较核心的位置，空间价值较大。因此，挖掘其空间价值，是现在整个国家的大方向，即由国有企业来盘活存量资产，挖掘存量物业的空间价值，由此来产生新的现金流，从而让原来物业得以维护。”李宇嘉如是说。

李宇嘉进一步表示，目前，除了拆除重建的改造路径，有些直管房还可以走老旧小区改造或“房改”的路径，这几条路径可以结合起来。其中，老旧小区改造路径，由政府部门补一些短板，让空间价值得以修复、再进行房改，让百姓出一部分钱买回房子，由此，老旧小区改造的成本也可以收回来。

值得一提的是，现在最大的问题是直管房里有很多老龄人口，包括失能人口或贫困人口比较大，将空间价值挖掘出来，由此解决社区养老的问题，这有很大的可行性。关键在于，除了老旧小区改造外，还需要推进片区综合改造、资金统筹平衡，由此把片区价值挖掘起来。其中，一大要点在于，各部门之间如何协调推进。