235.9亿，上海三季度大宗交易额领跑全国

“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。”

经历了今年第二季度的市场下行后，上海投资市场的交易量出现回暖。仲量联行近日发布的数据显示，2023年第三季度，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元币，较上一季度环比增长38.9%，同比去年增长6.1%。

因样本参照不同，世邦魏理仕统计的三季度数据是共计33笔大宗交易，交易总额235.9亿元。其中，10亿元以下的交易占据主导，受太古地产收购陆家嘴地块交易推动，三季度交易总额环、同比分别上涨78.4%与17.2%。

9月28日，太古地产发布公告，宣布拟以总价97.0997亿元收购上海洋泾地块及前滩21号地块的两家公司的股权，太古地产将持有这两个项目各40%的权益。太古地产称，将在洋泾地块打造太古地产在中国内地的首个高端住宅产品。

从交易类别来看，仲量联行表示，在今年第三季度，资产交易类别呈多样化趋势，除办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别外，零售物业成交在三季度也受到关注，收录共计4宗成交，成交金额占比达28%。

此外，酒店在全国旅游市场恢复后于投资市场有所体现，第三季度共收录两宗酒店成交，成交金额占比12%。

值得一提的是，在上海宝格丽公寓完成易主半年后，位于上海苏河湾的全球第六家、中国第二家宝格丽酒店也被公开挂牌出售，酒店近期最贵套房定价约30万元一晚。

10月11日，华侨城（亚洲）发布公告称，公司的间接非全资附属公司华侨城上海置地计划在北京产权交易所通过公开挂牌出售销售上海苏河湾项目部分资产。此次的标的底价由华侨城（亚洲）确定，交易价格不低于24.3亿元。

根据公告，此次拟出售的资产为酒店房产主体及其他建筑，包括上海市静安区山西北路108弄5-8、11、16-18号；山西北路96、98、112、116、120、126号等。据宝格丽酒店及度假村官网显示，上海宝格丽酒店共拥有82间客房及套房，其中包括19间酒店甄选套房。

当前正值全国文旅市场消费复苏，华侨城（亚洲）选择此时出售这一优质资产实现资金回笼，无疑找准了时机。不过截至目前，仍没有确切的买家消息公布。

办公投资在上半年全部被自用买家占据，但在第三季度的8宗办公成交中，出现一宗以投资为目的的办公成交，“体现了投资人在国内经济周期下，开始挖掘优质的困境资产。”

具体到买家类型，内资买家以91%的比例继续主导市场。传统保险、金融机构依然表现积极，同时一些地方政府和私人买家正积极进入市场。

就在第三季度末，大家保险正式接手上海周浦万达广场。天眼查信息显示，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更，大连万达商管正式退出，取而代之的是大家保险，该项交易已于2023年9月26日完成备案登记。

仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”

第三季度的办公楼市场整体表现平稳。仲量联行数据显示，第三季度上海净吸纳量录得67740平方米，其中，中央商务区净吸纳量录得3200平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得64,500平方米。

仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏分析，中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。

另外，较大的供应加之租赁进程的滞缓，上海第三季度整体空置率有所提升。其中，中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%；非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。

据仲量联行统计，第三季度中央商务区迎来三个项目竣工，总建筑面积共计15.4万平方米、分别是嘉禾中心、金控大厦二期和绿地外滩中心T4；非中央商务区也有三个新项目竣工交付，共计18.7万平方米，分别是汇能大悦中心、鄂尔多斯静安中心和鸿寿坊。

面对整体市场的谨慎态度以及持续的供应压力，整体市场租金亦处于下行通道。中央商务区租金环比下跌1.2%至8.9元/平方米/天，非中央商务区租金环比下跌1.8%至5.7元/平方米/天。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区负责人马振龙认为，未来六个月预计仍有约42万平方米新增供应入市，涵盖张江、金桥、市北、松江和青浦板块。“前市场新供应充足且类型多样，为租户提供多种选择；可租空间进一步释放和租金成本的降低，有助于激发搬迁需求的持续放量。”

另一方面，新赛道产业培育逐渐进入商业化落地阶段，建议业主积极关注产业链相关企业，提前布局未来产业发展。”