厦门土拍推行“价高者得” 地价上限或退出舞台？

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人。

至此，已经有成都、合肥、济南、厦门四个城市取消土地最高限价。据媒体报道，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制（即俗称“限墅”）等。

那么，重回“价高者得”的规则意味着什么？未来会有更多城市采取类似举措吗？

多城取消地价上限

10月17日，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。其中，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

截至目前，自然资源部官网并未有建议取消土地地价上限等的公开发文。但是，值得关注的是，截至目前，已经有成都、合肥、济南、厦门四城调整了土拍规则，恢复“价高者得”。

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布厦门市自然资源和规划局关于2023P12地块国有建设用地使用权公开出让公告，在2023P12地块出让时，将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人。此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。

10月18日，厦门市自然资源和规划局的相关工作人员表示：“此次推出的2023P12地块按照公告中价高者得的原则执行。以后推出的地块以该地块公告为准。”

而10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中，6宗地块明确将于11月2日出让，这6宗地块均未显示上限价格，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

此前，合肥居住用地土拍规则采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

10月18日，济南市自然资源和规划局相关工作人员表示：“此次是住宅用地恢复‘价高者得’的原则，不再设立最高限价。以后地块的出让方式以出让公告为准。”

此前，有市场传言称福州也要取消地价上限。10月18日，福州市长乐区自然资源和规划局发布《关于2023年第三次拍卖出让国有建设用地使用权的公告》，出让福州滨海新城4宗地块，土地面积合计152.18亩，总起始价8亿元，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，也就是说此次福州土拍并未如传言所说取消地价上限。

而成都是首个以官方发文的方式来明确调整土拍规则的省会城市。9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中“官宣”调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

前三季度59城平均预供地完成率68%

受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位。据克而瑞研究中心统计数据显示，今年前三季度，59个样本市（县）预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

分城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。

比如，以西安为例，截至9月30日，西安有超100宗地块逾期未供，南京有17宗逾期未供地块，逾期未供地块大都位于偏远地区。

值得注意的是，福州预供地的落地性处于垫底水平，今年前三季度预出让地块总面积为42万平方米，实际供应8万平方米，预供地完成率仅有19%。不仅如此，就连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点城市逾期未供率也在40%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。

克而瑞研究中心认为，今年前三季度仅有3个城市土地成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个。从土地成交金额来看，也仅有北京、上海、杭州3个城市超过千亿元，较往年相对偏少。从今年前三季度典型城市预供地清单计划执行情况可以看到，虽然年初时对集中供地制度进行了调整，但整体结果并不理想。

同时，从土拍热度来看，今年前三季度土地市场热度有所下滑，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降了0.6个百分点。分城市来看，虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，苏州、杭州、宁波等热点城市溢价率较上半年均有不同程度下降。

此外，根据中指研究院数据显示，今年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价为7673元/平方米，同比下跌2.1%。其中，济南、成都住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静分析表示：“对土地市场影响，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。对房地产市场而言，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对于稳房价、稳预期亦将产生积极影响。”

“地价上限”将退出舞台？

“地价上限”可以追溯到2021年。其时，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

自2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

但是，受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，在多数城市未完成供地任务的情况下，“地价上限”的多重出让条件会退出历史舞台吗？

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“合肥、济南和成都在这一轮地方‘救市’政策当中已经取消了地价最高价的限制，也就是开始执行‘价高者得’的政策了，成为这一轮土拍政策规则调整的首批城市。自然资源部建议取消地价上限后，预计其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行‘价高者得’措施，同时。各地原有的竞配建、竞自持、‘竞品质+摇号’等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性地退出市场。”

对于建议取消远郊区容积率1.0限制的影响，张宏伟认为，对远郊区容积率1.0限制取消，主要是因为现在各个城市已经步入存量市场，改善需求成为市场需求主力，如果有改善需求愿意到远郊购买容积率低于1.0的洋房或别墅产品，那么现在的土地供应也应该给予这类改善市场更多的空间。此外，远郊项目如今有较大的去库存压力，如果有的项目愿意做出规划调整，愿意牺牲容积率改做洋房或别墅产品，那么，这也算是通过容积率的调整去库存的手段。

“建议取消远郊区容积率1.0限制，有利于更多改善类产品进入市场，更好满足改善需求。”陈文静说。