房地产开发投资、销售额环比均上涨，楼市优化政策效应显现

9月份，全国范围的房地产行业各类支持政策相继落地，从目前看来，政策效应正逐步释放。

今年前9个月，房地产市场整体处于筑底弱复苏态势，开发投资、商品房销售以及房地产开发企业到位资金等同比继续下降，这说明政策效应也还需要进一步落地。

10月18日，国家统计局发布了2023年1—9月份全国房地产市场基本情况。数据显示，前9个月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点。

不过，从单月数据看，9月份的房地产开发投资额、新开工和施工面积，销售面积和金额环比8月份都有明显回升，这意味着市场有触底反弹的趋势。

其中，9月份房地产开发投资环比上涨12.9%，住宅开发投资回升13.2%，另外新开工面积回升了18.9%，施工面积环比增长37.2%，销售面积和金额环比提升的幅度都超过40%。

国家统计局副局长盛来运当日在前三季度国民经济运行情况发布会上表示，从去年到今年，党中央、国务院高度重视，出台了一系列稳定房地产的优化政策，政策的实施有个过程。从现在实施的初步情况来看，积极的效应还是有的。

盛来运表示，从房地产投资情况来看，虽然在继续下降，但是降幅是在收窄。另外，从9月份一些数据简单测算来看，环比是在改善的，比如商品房的销售面积9月份是负的10.2%，但是它比8月份改善了2个百分点。

还有房地产的开发投资，9月份当月是负的11.8%，8月份是负的10.8%。房地产新开工面积，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。

另外还有一个数据，9月份70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。

盛来运称，从这些指标数据来看，我们认为房地产的优化政策作用是在持续释放，有积极的效应。当然，这个政策的发挥还要有个过程，因为毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。

从统计局公布的数据来看，1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%；住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。

此外，前9个月房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%，该指标已出现连续25个月的下跌态势。

易居研究院研究总监严跃进认为，短期内，新开工不足的风险还没有暴露出来，这与购房销售市场数据相对处于低位有关，“但从房地产良性循环的角度看，新房的开工数据还需要提振，需要各地要重视该指标反映出的问题。”

而且，各地在预售制度方面应采取更灵活的措施。“一管就死”是目前预售制度方面的问题，各地要规范预售的流程，资金需要加快到位，对于一些销售不错的项目，更是需要督促加快建设和交付。

一个好的迹象是，1-9月份全国房屋竣工面积同比增速为19.8%，较1-8月增长0.6个百分点，这说明各地保交楼工作进展的成效明显。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

从环比来看，9月份各地对房屋交付更为重视，保交楼工作应是排在第一位。易居研究院统计数据显示，9月份全国房屋竣工面积环比增长19.8%，其中住宅竣工面积环比增长20.1%。

不过，商品房销售和待售方面复苏整体依然较为乏力。

统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，较1-8月的降幅扩大0.4个百分点。其中住宅销售面积下降6.3%，住宅销售额下降3.2%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%。

但从单月数据看，同样有探底的迹象。比如9月份环比8月，新开工面积回升18.9%，施工面积回升37.2%，销售面积和金额回升幅度超过40%，其中商品房销售面积环比增长47%，商品房销售额环比增长41.6%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，这说明一季度小阳春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所缓解，特别是一揽子政策纾困下，作为传统旺季的9月份市场销售有所好转。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，从网签数据来看，根据中指数据，北京、上海、广州等核心城市新房销售面积在9月中下旬出现上升，10月以来，核心城市房地产市场保持一定活跃度，但与政策出台节点相比，多数城市市场情绪有所回落，政策效果持续性显然不足。

截至9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

房地产开发企业到位资金方面，统计局数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%，相比1-8月份的降幅12.9%略有增加。

其中，国内贷款12100亿元，同比下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

如果单看9月份，房地产开发企业到位资金环比8月份增长23.1%，其中国内贷款环比大增52.2%，外资则环比下降80%，自筹资金环比增加23.7%，定金及预收款环比增加22.7%。

对此，严跃进表示，定金及预收款、个人按揭贷款的指标首次转正，说明销售端回暖开始显现，进一步说明既有政策的效应正在显现，促进了房企资金面的改善。

“随着后续各类购房政策的持续宽松，房地产市场将有进一步回暖的可能，也将进一步改善房企的资金状况。“

另外，1-9月份，全国商品房销售均价为10503元/平方米，同比增速为7.2%，相比1-8月份的10569元/平方米有所收窄。单看9月，销售均价环比8月下降了3.7%。

在陈文静看来，短期来看，核心一二线城市供求两端政策将继续优化调整，核心城市市场有望保持一定活跃度，市场表现或将好于普通二线及三四线城市，叠加低基数效应，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄。

李宇嘉认为，未来稳定楼市仍是政策主基调，但传统的纾困模式，即需求端刺激，其空间在收窄、边际效应在下降，迫切需要跳出旧模式、开新局。

界面新闻记者 |王婷婷