上海产业园投资持续走热，预计年均成交可达145亿元

房地产大宗交易市场承压背景下，投资机构对上海产业园区仍保持较高投资热情。

据仲量联行10月24日公布的2023年上海产业园区市场发展与展望白皮书指出，经济发展的结构性转型推动高新科技行业快速发展，进而带动产业园区的租赁需求。

该公司对60余家不同类型投资机构进行的调研结果显示，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资，或考虑收购产业园区物业。而以生命科学物业为代表的高科技产业园，由于在租赁中表现出强劲的韧性，成为最受投资机构追捧的热门标的之一。

“产业园的投资，吸引了业界越来越多关注的目光，成为市场上正在兴起的新投资热点。值得一提的是，目前对产业园投资的关注，主要是从产业的视角出发，而不再是传统的办公楼或工业地产的投资逻辑。”仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示。

白皮书显示，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏这五大行业，是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

从调研情况来看，拟投资上海产业园区的机构，更加看重产业园未来发展前景，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面，都更加注重产业要素。

而按照上海产业园区投资市场过往十多年的历程来回顾，大致可划分为三个阶段。2011年至2015年间的第一阶段，上海产业园区成交规模稳步增长，年均成交量约50亿元，在这一阶段，投资逻辑和视角主要是基于类工业资产。

2016年至2019年的第二阶段，产业园区物业的投资成为办公楼投资的自然延展，成交量与流动性显著增强，年均成交量约140亿元。2020年以来的第三阶段，产业园区投资继续成为关注焦点，仲量联行预计，至2023年底，预计该阶段产业园物业大宗交易年均成交量将达到145亿元。

孙翎向记者表示，产业园区的投资市场正朝多元化、精细化方向迈进。其中，公募REITs的成功发行，让更多不同类型的投资机构关注产业园区物业，拓宽了产业园区物业的退出渠道。

据悉，受访的多数投资机构对上海产业园区稳定期回报率预期在5%-5.5%之间，而退出时的预期回报率集中在4.5%-5%，显示出市场对增益型物业的偏好及预期。

值得注意的是，白皮书显示，公募REITs所要求的派息率给产业园区的投资者在财务测算上提供了参考基准，接近45%的投资者对退出的回报率预期集中在4.5%-5%之间。此外，部分开发商及房地产基金同时寻求困境资产或拿地自建的机会，对进入稳定期后的资本化率预期略有提高。

另据世邦魏理仕监测数据，今年第三季度上海物业投资市场录得33笔房地产大宗交易，交易总额235.9亿元。

“自用买家持续购置物业，叠加异地政府平台企业通过购置大宗资产实现投资布局，反映出上海城市经济发展所释放出的吸引力。随着政策持续优化，未来投资市场长期发展前景可期。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示。