房企加速出售资产，险资力量“抄底”入场

卖商业广场、卖综合体、卖豪华酒店......近期房企掀起一股资产出售潮，房企老板也在处置旗下各类资产，从农场到豪宅、私人飞机，地产商对资金的渴求不言而喻。

交易的另一端，曾与地产商绑定颇深的“险资”力量，最近开始密集入场，对不动产物业展现出浓厚兴趣，中国人寿、中邮人寿等险资近期与房企达成资产交易，且均为几十亿级别的大宗资产。

业内专家表示，对险资来说，现在各类资产处于价格底部，在未来三五年投资周期，会有不错的增值收益；尤其是资产证券化途径打通后，对收并购促进作用很大。但对房企而言，即便达成几笔交易，短期内资金紧张的局面仍难缓解，还需等一二线楼市实质性回暖。

险资接连抄底收购

最近，房企处置资产的消息接连出现，既有商办物业、也有酒店资产等，接盘方则多为险资力量。

比如ST世茂日前宣布，控股子公司珠海海新企业管理有限公司拟将“珠海世茂新领域”50.99%股权转让给国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙），将标的0.01%股权转让给国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），转让对价39.1亿元。

交易完成后，珠海世茂新领域将由两大“国寿系”股东持股。据悉，交易标的主要业务为发展珠海的商用综合体项目，目前正分六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

央企大悦城日前也宣布，为盘活存量资产，实现资产价值最大化，控股子公司西单大悦城有限公司通过北京产权交易所，公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，标的主要资产为中粮·置地广场项目，成交价42.56亿元，接盘方为中邮人寿。

万达也与保险机构达成多项交易。10月上旬消息显示，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更，大连万达商管退出，大家人寿保险入场，已于9月26日完成备案登记。上海万达广场置业有限公司成立于2007年，为上海周浦万达广场的项目公司。

大家人寿保险并非首次与万达合作。今年来，大家人寿保险从万达手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目。据不完全统计，万达方面已出售5家万达广场，同时出售了万达电影和万达投资相关股权，以缓解公司的现金流状况。

与上述交易模式有所不同，万科与险资的合作是为融资。日前，万科A表示，为满足项目发展需要，公司全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向后者申请融资，本金金额不超过40亿元，融资期限最长为10年。

不动产债权计划，指保险资产管理公司等专业管理机构作为受托人，根据《保险资金投资不动产暂行办法》等法规要求，面向委托人发行受益凭证，募集资金以股权、债权及物权方式投资不动产项目，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品。

万科与华泰合作，一方获取了低成本资金，一方则实现了对不动产的加配。华泰资产管理表示，保险资金可投资商业、城市综合体、棚户区改造、保障房、长租公寓以及其他符合保险资金投资的不动产项目，目前已在长租公寓、商业不动产等方面有过债权资产支持计划案例。

险资为何对不动产“情有独钟”？中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，房地产行业深度调整，部分房企资金紧张，会加快出售资产以回笼资金。对收购方险资来说，拥有充裕的低成本资金，不动产是其配置资产的重要领域。近年房地产市场调整，商业不动产价格低迷，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强的升值空间，所以险资会加大配置。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，最近在一二线城市，险资确实对运营类资产关注度比较高，且收并购动作频繁。一方面，现在资产价格处于底部，在未来三五年投资周期，会有不错的增值收益。之所以现在抄底，还因其资金成本相较其他资管公司非常低，可对优质资产进行中长线投资。

与此同时，当下基础设施REITs市场扩容步伐加速，险资此时抄底不动产，后续有望通过资产证券化方式退出。“整个融投建管退的全流程，险资除了建设和运营环节，其他环节基本都有资管督导去做，资产证券化途径打通后，对险资的收并购促进作用很大，该领域前景会越来越大。”

房企资金困局何解？

一买一卖背后，是房企仍未缓解的资金压力。近期，多家房企老板出售私人资产，央国企也出售大宗资产，更加凸显行业对现金的渴求。

近日中国金茂发布公告称，公司以28.02亿元的价格成功出售金茂北京威斯汀大饭店，交易方为渤海润泽。公告显示，金茂北京置业100%股权的出售底价为28.02亿元，买方渤海润泽最终实益拥有人为石翠及苏福蛇，为独立于中国金茂及关连人士的第三方。

金茂表示，本次采取股权出售方式，在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机，出售带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。此前金茂曾明确，在持有型物业方面，会把商场业态作为持有重点，酒店类资产则会逐渐由“重”变“轻”。

金茂北京置业资产质量并不差，截至2023年07月31日，该标的资产总计16亿元，负债总计7245.31万元，所有者权益15.29亿元。但是，尽管有央企资质，金茂同样需要积极腾挪资金、优化财务状况。今年上半年，金茂的营业收入、归母净利润两大指标均为下降状态。

从行业层面看，国家统计局数据显示，1～9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

中房研协在“2023年三季度房地产市场综述”中表示，近期出台的房地产融资支持政策覆盖范围有限，落地效果不理想，金融机构对房企整体呈现“不愿贷、不敢贷、不能贷”的局面，民营房企特别是中小民营房企融资难题并未得到有效解决。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，当前行业仍未脱离危机模式，碧桂园等大型房企在违约边缘挣扎，各地财政受疫情和地产疲软的拖累。这轮救市不仅是“金融16条”等三支箭政策的补充，更重要的是从需求端解决销售问题，避免系统性风险的发生。

在他看来，当前只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。随后，地方政府、国央企、平准基金、AMC等各类主体，通过销售回暖化解民营房企资金危机的可能性才会实现。

刘水认为，解决房企资金紧张状况要“双管齐下”，一是支持需求释放，加大房地产政策放松力度，促进市场销售企稳回升；二是加大政策支持房企融资，加大“三支箭”政策落实力度，如支持增信发债常态化，股权融资加快审批，房企融资支持政策将会持续加大。

“激发民营房企投资活力，需要银行和金融机构在资金上给予更多支持，转变观念打破‘囚徒困境’，切实加大对民营房企的信贷投放力度、降低融资成本，为房地产行业尽快企稳回升提供重要支撑。”中房研协表示。