土地出让收入下滑近20%，短期内地方土地财政或将继续承压

由于房地产市场暂未出现明显好转，部分地方的土地财政收入也在持续承压。

日前，财政部发布2023年前三季度财政收支情况，今年1-9月，地方政府性基金预算本级收入35635亿元，同比下降16.3%。其中，前三季度，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。

分析人士认为，地方政府性基金收入同比下降，或与土地出让收入下降有不小的关系。

“近几年各城市土地出让收入下降明显，主要有三方面原因。”中指研究院分析师孟新增告诉记者，房地产市场持续深度调整，今年以来调整态势的延续、新房销售市场低迷，导致企业拿地意愿减弱。

其次，企业资金压力大，拿地更为谨慎且更加聚焦，更多关注热点城市或核心区域地块，使得这些城市及区域土拍热度较高，而多数区域地块以底价成交甚至流拍；拿地企业以央国企为主，其它类型房企投资布局力度较以往下滑明显，地方国资托底力度也有所减弱。

此外，孟新增认为，政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。

据中指院数据，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交规模和土地出让金，累计同比分别下降33.4%和26.4%。

具体到地方，据民生证券数据，2023年前三季度，多地土地出让金同比下滑幅度较大。数据显示，仅天津、宁夏、江苏、北京、浙江5地实现同比正增长，其它省市土地出让金均出现不同程度下滑，其中甘肃、新疆、福建、湖北、山东、湖南、安徽、陕西等地降幅均超过40%。

“今年政府性基金预算收入的持续承压，催生了两大政策出台，一是加大房地产政策支持力度以重振房企拿地信心、提振地方政府卖地收入；二是包括发行特殊再融资债在内的一揽子化债方案，以减轻地方政府的付息偿债压力。”东吴证券分析师陶川表示。

值得关注的是，9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制内容。根据中指院监测数据，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。

不过，分析人士认为，虽然9月以来各地加大了对房地产支持的力度，但新房销售仍然偏弱，这将制约开发商拿地，未来地方土地财政可能会继续承压。

“从今年情况来看，土地出让收入同比减少的趋势并不会发生变化，那些对土地财政依赖度较大的城市来说，将不可避免要承受明显大于以往的财政压力，这一点从不少城市流拍率上升可以明显看出来。即使部分城市土地出让的动作不断增强，也不代表市场就会出现同步正向反馈。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

孟新增也认为，2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变，土地市场表现低迷，少部分城市保持一定热度，城市间土地市场的分化或进一步加剧。

“短期来看，土拍情绪的扭转，仍依赖销售端的恢复程度。核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度，其余非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果或相对有限。”孟新增在接受记者采访时说。

“长期以来，部分地方财政对土地出让金的依赖度较高，土地市场热度与房地产行业运行密切相关，当前房地产行业信心尚未完全修复，购房者入市积极性不足，地方土地财政短期内或将继续承压。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。