我国将启动“封闭”管理型保障房建设，一月前已组织学习

有关建设新一轮保障性住房的消息，经媒体报道后引发市场广泛关注。

据经济观察网报道，8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），并于9月1日印发，近期传达至各城市人民政府、各部委直属机构。

记者获悉，有城市在一个月前，已组织相关单位及人员对上述文件进行学习，并就如何落地征求建议。

相关知情人士告诉记者，文件于9月1日下发，但在9月下旬其参与了相关部门组织的会议，会议主要精神是学习该文件，同时撰写报告、提出建议，主要议题为关于本地如何落实。

“据了解，这是第一次房改以来，以国务院名义发布的为数不多的关于住房保障方面的文件。”上述人士称。

梳理来看，意见提及，我国将在大城市规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给。具体而言，主要支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

保障对象方面，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。

意见指出，规划建设保障性住房应该按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发债可持续的原则，由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

此外，意见还明确，将对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期房地产市场下滑比较明显，而且超出了市场预期，即便出台大力度纾困和支持政策，利率降到接近历史最低，限购政策基本上退出，但效果依旧不足，这意味着传统的房地产管理模式有必要进行改革和创新。

“在这之前，我们已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房‘三位一体’的住房制度。新的保障性住房属于配售型住房，要与‘三位一体’的住房制度做好衔接。保障性租赁住房和公租房还会继续存在，作为配租型的住房，新的保障性住房则属于配售型住房。”李宇嘉称。

事实上，由于“14号文”已于上个月下达至各地，部分城市或已开始按照文件精神，进一步加大了对保障房建设的关注度。

例如，此前在9月26日，成都在发布优化楼市政策相关措施时，便将加大住房保障力度放至首要位置，引发市场广泛关注。彼时，通知明确，成都将规划建设保障性住房，重点保障住房困难的工薪收入群体以及城市需要的人才群体。

“14号文”下发后，未来如何落地执行及执行情况如何仍是关注焦点。

上述参与文件学习人士表示，预计各地都会因城施策、因地制宜去落地，但建设的保障房规模大小或有所不同。“需要注意的是，这个类型的房屋是封闭运行的，无法享受房产增值，因此没有财富效应，因而并不是所有人都喜好这种房屋。”

李宇嘉也指出，“因为这类房子是封闭流转，尽管成本低，但在封闭流转情况下，未必能满足每一个潜在人群的需求，所以一定要以需定供，摸查潜在需求的喜好、偏好区域等。”

“同时，新一轮用来建设保障房的土地为划拨供应，建设资金由公共资金来承担，建设主体是各地的国企和城投，也鼓励民企参与代建，企事业单位自有用地也可以拿出来建设，向社会公开分配。”李宇嘉补充道。

同策研究院研究总监宋红卫则表示，除划拨性质的土地，未来一些出险企业烂尾的项目，及不良资产住宅项目，通过合规性处置后，是否能用于建设保障房，也值得关注。