首提房地产新监管模式 中央金融工作会议释放信号

据央视新闻消息，中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。习近平在重要讲话中总结党的十八大以来金融工作，分析金融高质量发展面临的形势，部署当前和今后一个时期的金融工作。

在涉及房地产领域，此次会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这是中央金融工作会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，为房地产行业的监管指明了路径和方向。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉指出：“总的来说，此次金融工作会议对于房地产的表态，体现出防风险与惠民生的统一，也体现出金融本身向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。”

双管齐下 首提房地产新监管模式

全国金融工作会议为国内规格最高金融会议，自1997年起每五年召开一次，此前已召开5次，每次会议都对下一阶段我国金融政策和方向“定调”，且会议后金融部门都会出台政策，落实会议的相关部署。

此次会议提出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，凸显了加强房地产行业监管的必要性，指出了房地产行业监管的路径和方向。

对此，李宇嘉分析称：“此次会议提出了房地产企业新的监管模式，即主体监管和资金监管并存。从两条路径进行监管，一是对主体的监管，即夯实企业主体责任，对该主体全口径、全渠道的融资进行监管，以财务风险指标为手段，包括‘三道红线’在内，构筑监管的底线，预警并防范企业出现风险和蔓延，二是从资金进行监管，即资金从金融机构流出到企业，以及企业后续资金的流转，进行穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。”

“此次政策对房地产金融的表述，最先提及的一句话是‘健全房地产企业主体监管制度和资金监管’。这句表述过去是没有出现过的，所以信号意义非常强。最近几年出现的金融风险问题，包括债务违约问题、保交楼问题等，都和房企的经营等有关，所以此次会议抓住了防范房地产市场风险的关键内容，即要把房地产企业主体的监管制度进行健全。”易居智库研究总监严跃进表示。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，“主体监管和资金监管也是针对已经出险的房企，这些出险企业的项目是未来保交楼的重点，因此，资金监管的目的就是确保项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保保交楼的顺利进行；同时，通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业的风险不再扩大，不再有房企出险，未来要通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解行业已经出险的企业风险，重塑行业发展的信心。”

对于“完善房地产金融宏观审慎管理”这一提法，李宇嘉指出：“一方面在于将房地产风险上升到系统性风险监管的高度看待，另一方面推进逆周期监管，由于行业体量大、影响大，在行业下行时加强适当的金融支持，比如现在对合理融资的支持，对收并购的融资支持。在行业上行时，适当收紧资金投放，这样就抹平了周期波动。”

一视同仁 满足不同企业合理融资需求

虽然支持房地产企业融资的“三支箭”已经落地，但是房企融资依旧低迷，尤其是民营房企融资困境仍然待解。

克而瑞研究中心的数据显示，9月份，80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少。不过，在增发配股方面，9月多家房企发布了定增计划。

同时，据中指研究院监测，今年9月房地产企业非银融资总额为349.3亿元，同比大幅下降51.1%，环比下降49.9%；行业非银融资平均利率为3.77%，同比上升0.25个百分点，环比上升0.42个百分点。2023年1-9月，房地产企业非银融资总额为5859.3亿元，同比下降13.0%，降幅较前8个月扩大4.5个百分点。

而从境内发债的主体来看，目前，仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企为发债主体，民营企业依然面对融资难的困境。

此次会议指出，“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资”，这也是中央金融工作会议中首次提出该说法。严跃进认为：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，从这里可以看出，各地金融工作推进存在误区，或者是有选择性进行，这种选择的判断标准已经不是企业规模的标准，而是企业所有制性质的标准。下一步，在融资工作中，会严管‘挑三拣四’‘挑肥拣瘦’等操作，确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资，支持各类房企的健康发展。”

“对于已经出险的民营房企来讲，从实际执行的角度来看，很难说一视同仁获得融资，目前民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。”张宏伟指出。

三大工程 指明金融支持房地产三大方向

此次中央金融工作会议还提出，因城施策，用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式。

对此，李宇嘉分析称：“三大工程建设是未来金融投向房地产的主要领域，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施。这三大工程都是房地产新发展模式，城中村改造针对发展不平衡不充分，解决新市民外来人口享受公共服务、住有所居，保障性住房解决住房保障短板，壮大住房保障在住房供给中的主体地位，推进供给侧改革。未来，金融资金重点投向这些领域。”

同时，在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的背景下，构建房地产发展新模式也是当前行业发展和转型的重点。

“除了降低三高如高杠杆、高周转和高负债等内容外，当前房地产新发展模式和金融的关系其实有很多新意。比如说各地都在推进现房销售模式，其实在现房销售模式推进下，预售制度或预售资金监管政策就会变，这就涉及房地产金融工作的调整。”严跃进补充道。