“工业上楼”提速，房企如何向“上”拓展产业地产？

近日，南山智造深汕高新产业园在深圳全市“工业上楼”新建园区中率先全面封顶。这并非个例，机构统计显示，截至10月份，深圳共有14个城市更新类工业上楼项目有了新进展，拟拆除重建范围面积超312.6公顷，总计容建筑面积超1027万平方米。

作为破解工业用地难题、拓展产业发展空间的新路径，近年来，“工业上楼”模式已在全国各地逐步推广，并陆续推出相关政策和实施细则。展望行业未来，业内人士称，“工业上楼”的根本还是产业引导和孵化，用地成本和产业政策还是关键，不宜变相房地产化。

深圳14个城市更新类“工业上楼”项目推进中

所谓“工业上楼”，即是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态，是一种让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式。

据悉，南山智造深汕高新产业园在深圳全市“工业上楼”新建园区中率先全面封顶，其由南山区属国企深圳市深汇通投资控股有限公司投资建设，总投资11亿元。该项目是深圳市第一批“工业上楼”，厂房总面积约14.6万平方米，其中4栋多层厂房、2栋高层厂房，同时配建2栋宿舍楼，将提供宿舍1103套。

2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年，各区已规划的“工业上楼”项目正加速推进。比如，3月10日，宝安新桥东先进制造产业园一期A项目，提前1个月顺利封顶，该项目作为全市首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，将规划建设148.6万平方米工业厂房；8月2日，龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元更新意愿公示，同日，盛鑫工业园城市更新单元计划（草案）公示……

来自合一城市更新研究院的统计显示，截至10月份，深圳共有14个城市更新类“工业上楼”项目有了新进展，拟拆除重建范围面积超312.6公顷，总计容建筑面积超1027万平方米。

2023年深圳市拆除重建类城市更新工业上楼项目统计表

图/合一城市更新研究院

事实上“工业上楼”与国家对发展实体经济的重视密不可分。党的二十大报告就强调，“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。”

在中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇看来，“工业上楼”是“制造业回归都市”的一个表现，反映的是实业的回归和升级，即从低端制造业升级成为更轻盈的智能制造，所以也具备“上楼”的前提条件，同时，也是土地稀缺城市高效利用土地的一个路径。

实际上，随着工业的发展，城市空间需要提升，如何将有限的空间升级好、规划好，有效地利用好，是所有城市面临的重要课题。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，围绕服务“建设现代化产业体系”，通过“工业上楼”建设运营新型产业园区，对于土地资源紧张的核心城市，供给现代化制造业基础设施无疑是重要出路。

深圳、上海等地发力探索“工业上楼”模式

明源不动产研究院首席研究员艾振强指出，一二线城市的工业用地十分紧缺，研办类产品空置率居高不下，厂房却一房难求，于是“工业上楼”应运而生。早期的“工业上楼”模式始于20世纪中后期中国香港和新加坡的实践，背景都是工业用地稀缺。

深圳在探索“工业上楼”方面走在全国前列，并做出了有益探索。据悉，早在2014年，深圳就通过探索“工改工”的城市更新做法，将普通工业用地改变为新型产业用地，通过建设多层工业建筑，实现土地的高效集约利用，在珠三角地区开始率先探索“工业上楼”发展模式。

2021年7月，国家发改委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，明确提出要推广“工业上楼”模式。

今年4月3日，深圳市规划和自然资源局在其官网披露，深圳市人民政府在2月7日印发出台《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，大力实施“工业上楼”行动计划的工作部署。其中指出，“工业上楼”项目的实施路径包括城市更新、产业提容（即已出让产业用地申请提高容积率）、新供应用地、土地整备。

值得一提的是，作为破解工业用地难题、拓展产业发展空间的新路径，近年来，“工业上楼”模式已在全国各地逐步推广，并陆续推出相关政策和实施细则。

除了深圳，上海也在“工业上楼”方面发力。10月18日，上海市人民政府办公厅印发通知提出，支持各类经营主体，力争三年推出智造空间3000万平方米，其中生物医药板块500万平方米。

值得一提的是，该通知指出，智造空间建设和使用，都应坚持工业属性，应确保新增空间用于发展实体经济、支持工业发展、促进产业升级；要坚持产业地图引领，在试点成熟的基础上稳步推开，避免一哄而上、盲目建设；此外，落实精准管理，加强项目的全生命周期管理，各区坚持工业属性，严格方案审批准入，严格实施全过程监管，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为，确保新增空间用于发展实体经济、支持工业发展、促进产业升级。

房企入局“工业上楼”将是重大战略转型

艾振强分析指出，工业上楼是“问天要空间，向上要效益”，可以更加集约地利用城市土地资源，而且，特色专业化园区可快速形成产业链，推动产业聚集，上下楼即上下游，有利于企业间协同发展，实现资源共享、互利双赢，推动制造业转型升级和高质量发展。

不过，艾振强也强调称，目前“工业上楼”遇到的挑战较多：一是厂房建安成本与层数成正比，楼层越高，造价也就越高，但企业对二层以上产品偏好较弱，越高层的厂房反而定价越低，销售去化最快的部分为每栋物业的首层和顶层，分别对应最实用与价格最优惠；二是企业对“工业上楼”的接受度还不高，愿意试错的比例较低；三是适合“工业上楼”的区域有限，主要在珠三角，但是各地一拥而上，而且高度依赖政策，很容易造成过剩，长期持续经营会面临较大的压力。

而在参与主体方面，参与“工业上楼”的企业主要以央企国企为主导。以深圳为例，包括中集、深业、中粮、华润、深投控等。如中集在深圳光明区政府旁打造了深圳中集智园；深业在龙岗打造了光学智造谷，在大鹏新区打造了坝光国际生物谷；深投控联手宝安区政府打造了深圳最大“工业上楼”试点园区新桥东先进制造产业园。

据罗宇介绍，在地方政府陆续出台工业上楼鼓励政策、释放政策红利的大背景下，越来越多的开发企业关注、参与“工业上楼”，一方面拥抱政策红利，另一方面也是围绕制造业刚需提供产业空间来满足其需求。

国家高端智库中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁指出，地产商从传统地产转型到产业地产，通过“工业上楼”来释放产能，也是一种新动向，毕竟在原来的空间里，比如住宅、商业地产，其发展空间越来越窄了。

不过，罗宇强调称，“工业上楼”本质上是建设运营新型产业园区，核心在于服务产业，产业园区与商业地产、住宅房地产本质上是不相同的，需要开发企业长期运营园区、服务制造业企业及其员工。这对于传统房企来说，无疑是一场重大的战略转型，需要传统房企调整其投资逻辑、商业模式、发展战略、组织体系方能适应。

业内：“工业上楼”的根本还是产业引导和孵化

在此背景下，展望“工业上楼”的未来，宋丁指出，各地推广“工业上楼”还需非常审慎。因为深圳土地较紧张，只能通过空间扩展向楼上发展的方式来解决工业用地不足的问题，并且某种意义上也在创造新的工业生态；相比之下，很多城市是用不着去“上楼”的，因为其产业园区建立不了这么大的产业链、供应链，招商存在难题。只有珠三角、长三角这些工业密集、发达的地区，有庞大产业链、供应链支撑的，才能承受“上楼”带来的成本提升。

从长远来看，宋丁指出，“工业上楼”在深圳等城市还是有发展前景的，这两年也已有一些成功案例，也有很多产业商愿意进驻，“深圳有强大的科技研发基础和工业产业链，而且它是沿海城市，有发达的对外贸易，国际、国内的订单链条都相对较强，所以可以用‘上楼’的方法来缓解成本，为未来产业发展打好基础。”

“总体来讲，还是看好深圳的‘工业上楼’，只是将来在标准化、产业链供应链通畅，上下游成本控制以及产业布局等方面，可能还需要多下功夫。”宋丁如是说。

在陈方勇看来，“工业上楼”的根本还是产业引导和孵化，用地成本和产业政策仍是关键，不宜变相房地产化，当下一些产业园区的困局就是前车之鉴，“不尊重产业经济实情，盲目建设只会徒增更多低效的空置，离开产业基础谈产业地产都是空中画饼。”

对于“工业上楼”未来如何发展，艾振强建议，其一，要回到本源，土地资源紧张、市场需要的城市和区域，才有发展工业上楼的基础，不能仅靠政策推动；其二，“工业上楼”是一个生产空间从平面向立体转化的过程，要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，“工业上楼”相关指标也要加速标准化、规范化；其三，“工业上楼”不仅仅是从平面到立体的过程，还需要切实做到生产、生活、生态的“三生融合”；其四，需要实现从设计、建造到运营管理的数字化、智能化以及精细化管理。

新京报记者 张晓兰