房地产20年：在松与紧调控间探索发展新模式

回看我国房地产过去20年的发展史，堪称波澜壮阔、风雨兼程。一边是商品房市场高速发展、房企快速扩张的“黄金时代”结束，居民居住面积不断提升、居住品质逐步改善；另一边则是稳楼市政策的不断出台，调控着楼市的热和冷，同时，推进住房保障工程，实现“住有所居，居有所宜”。

时至目前，房地产供求关系已经发生重大深刻变化，调控政策转向，致力于支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，并构建房地产新发展模式。

居住条件发生质的改变

从小在北京生活、长大的刘颂（化名）见证了北京居住生活条件的大变化。

“最早我们住的是筒子楼，类似办公楼。一层好多户，一个大走廊，邻居们都在走廊里做饭；卫生间、洗澡间都是公用的，邻居之间约定，一三五女生洗，二四六男生洗；居住的面积也不大，只有现在一个起居室面积的大小。”刘颂回忆道。

2010年前后，刘颂和父母搬到了两梯三户的小区楼房。用刘颂的话说，“生活品质大大提升了！100多平方米的三居室，不仅面积大了很多，功能也非常齐全，采光等设计更优，还有地下停车库、专业化的物业管理。”

最近几年，让刘颂更欣喜的还有周边居住环境、配套的变化。刘颂居住在北京丽泽片区，在他最初的印象中，该区域比较荒凉。“随着丽泽金融商务区规划的落地与建设，区域内成片的商务楼宇拔地而起，地铁陆续开通，生活配套也逐渐完善。丽泽天街正式开业后，人气旺了起来。”

刘颂是我国居民居住环境变迁的缩影。早在2003年底，我国城镇居民人均住房建筑面积是23.7平方米。根据住建部的调查，截至2022年底，城镇人均住房面积达到40.8平方米。

不仅仅是居住面积的增加，还有居住品质的提升。诸如随着老龄化趋势明显，社区、室内开始增加适老化设施，在二孩、三孩政策下，空间的功能性更加完善，此外，在居住场景中，绿色、科技的元素已经广泛植入，为人们的美好生活赋能。

这二十年来，我国房地产行业发生了深刻的变化，居住品质逐步升级、配套设施更加齐全、居住环境更加优美，人民群众居住条件得到了显著改善。

“房住不炒”、住房保障齐头并进

二十年变化背后，是时代的发展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一只手推动住房保障建设。

虽然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是从2003年起，我国就开始对房地产市场进行调控。

将时间轴拉回至2003年，随着“非典”的结束，在宽松政策的刺激、消费需求的复苏之下，房地产行业也很快触底反弹。

2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，指出房地产已经成为国民经济的支柱产业，明确多数家庭购买和租赁普通商品住房的供应体系，这推动住房消费需求的快速增长。也是在这一年的12月，北京按照“招拍挂”新标准拍卖的第一块大型国有土地，被顺驰高溢价拿下。

为抑制房地产投资过快增长，2004年初，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。为了稳定住房价格，我国开始启动“国字号”条文的调控手段，从2005年开始到2007年，“国八条”“国六条”等一系列政策出台。不过，在经历2008年全球性金融危机、政府紧急救市下，房地产行业出现复苏，部分城市地价、房价过热，各种形式的炒房和投机性购房现象不断出现，楼市调控全面加码。

2010年开始，“新国十条”“新国八条”先后祭出，上调首付比例、房贷利率，限贷、限购启动。仅在2011年，超过40个城市出台限购措施，有效控制了房地产市场的不规范行为和房价、地价上涨过快的势头。

时间来到2015年，在多重因素之下，我国房地产市场迎来了一波上涨行情，多城地价、房价大幅攀升，销售数据也刷新纪录。为给火热的房地产市场降温，从2016年国庆开始，新一轮调控来袭，限购、限贷、限价、限售等各种手段出炉。

也是在2016年底，中央经济工作会议上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。

一边是政策层面的房住不炒，另一边则是对住房制度进行改革、深化和升级。

过去多年，为了解决中低收入人群的住房问题，我国各地先后推出了“安居工程”“经济适用房”“限价房”等。2011年开始，我国保障性住房建设提速。2015年底的中央经济工作会议，首次提出建立购租并举的住房制度。2016年，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出建立购租并举的住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

数据显示，截至2022年9月，十年来我国累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，帮助1.4亿多群众安居。

2022年，中共二十大报告再次明确“房住不炒”“租购并举”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

构建房地产发展新模式

新的发展周期，随着人口红利正在消失，以及三年疫情下我国宏观经济受到影响，收入预期发生改变，房地产供求关系已经发生重大深刻变化，优化房地产政策，因城施策更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，成为新发展时期的重要议题。

因此，从2023年8月底开始，各地密集执行“认房不认贷”，取消或松绑限购，降首付、降利率，下调存量房贷利率，逐渐取消土地限价、商品房限价等，开始了新一轮的调控潮。

不仅行政措施调整与优化，值得关注的还有房地产发展新模式的继续探索。

10月30日至31日在北京举行的中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

新模式此前已经被多次提及，“房住不炒”“租购并举”等都是关键词。而在新周期新形势下，新模式又有哪些新内涵？

在业内人士看来，此次会议明确了构建房地产发展新模式的突破点，城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。

无论是“房住不炒”还是建设保障性住房，房地产发展新模式都是让房地产市场回归到居住消费的本质：一方面，增加保障房的供应，实行封闭管理，满足低收入人群的居住需求；另一方面，在商品房领域，回归商品属性，满足改善性住房需求，实现房地产供应双轨制，有助于推动房地产行业发展新模式的建立。