拟试点现房销售 湖北省刚提供了一个“荆门样本”

又一个城市将试点现房销售。

日前，浙江省衢州市发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台给予购房补助、优化预售许可、强化金融信贷支持等14条措施。

衢州本次政策中，最受关注的其中一项举措为，该市将试点现房销售。

通知显示，衢州市商品住宅地块将不限价出让，市区新出让商品住宅地块取消限房价相关约定（政策性用房地块除外），待预售时通过价格会商机制确定住宅销售价格。此外，衢州将试点优质地块现售，市区试点开展优质商品住宅地块现房销售。

就衢州对优质地块试点现房销售，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前该市的现房销售试点仅限于市区范围内，且现房销售试点的范围，限定为优质的地块。

“从已公布的信息来看，此举可视为地方一揽子纾困房地产政策的其中一部分。该市接下来是否会大力推行现房销售，仍有待观察。”李宇嘉在接受记者采访时说。

荆门“样本”：市长挂帅、安排周密

如果说衢州的现房销售试点还只是拟在小范围内、针对特定地块展开，那么湖北省荆门市，不久前就此推出了更加明确可行的安排与计划。

今年10月底，荆门市印发了关于商品房现房销售试点工作实施方案的通知，为切实保障购房者合法权益，推动房地产市场良性循环和平稳健康发展，荆门市将推进商品房预售制度改革，探索商品房现房销售模式。

据了解，荆门市将按照“试点先行、分步实施、稳妥推进、以点带面”原则，不断提高新建商品房现房销售的比重和规模，逐步推进新建商品房全部实现现房销售，从源头解决“交房难”“入住难”“办证难”等问题，实现“一手交钱、一手交房、交房即办证”的房地产开发经营新模式，探索建立房地产业平稳健康发展的长效机制。

在试点范围及时间安排方面，荆门市将在从东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区储备土地中，遴选区位较好、配套设施完善的地块进行试点；试点时间为，2023年10月至2026年9月。

具体来看，2023年10月底之前为启动阶段，研究制定试点工作实施方案，为推进相关工作打下基础；2023年11月至2026年2月，进入到实施阶段。

为保证现房销售试点得以顺利进行，荆门市还从优化土地供给和规划设计、加快工程建设、优化金融服务、强化财政支持、落实税收政策、加快验收办证等七个大的方面，制定了相当周密、详尽的安排。

土地出让方面，实行现房销售试点的房地产开发用地，必须先“净地”后出让，确保土地权属清晰，安置补偿到位，无法律经济纠纷，规划条件明确。

在强化财政支持方面，实行现房销售试点项目的房地产开发用地，土地出让金可分批次缴纳：此类地块可在不低于所在区域基准地价70%的基础上，合理确定土地出让底价。竞买保证金可按不低于土地出让底价的10%确定，允许以银行保函代替竞买保证金。实行试点项目的房地产开发用地，土地出让价款首次缴纳比例为50%，允许2年内缴清。此外，此类地块可延期缴纳城市基础设施配套费、阶段性免配公租房。

值得一提的是，荆门市为此还强化了组织领导。该市成立由市长任组长，分管副市长任副组长，住建、自然资源、财政、税务、金融等相关部门主要负责人为成员的荆门市商品房现房销售试点领导小组，统筹推进现房销售试点工作。

据悉，该领导小组办公室设在荆门市住建局，负责研判、解决现房销售试点过程中的具体问题。中心城区各区将建立完善相应的工作协调推进机制，构建统一领导、分工负责、上下联动的工作格局。

多地表示将试点现房销售

业内人士认为，关于现房销售试点，不少城市及地区仍处于鼓励、支持的摸索阶段，但荆门市公布的现房销售试点方案，不仅分工明确、布置详尽，而且具有很强的可操作性，为现房销售提供了一个重要的样本和参考。

事实上，住建部今年1月已经提出，有条件的地区可进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

今年以来，已有多个省份及城市，先后提到了将试点现房销售。

今年1月底，山东省在住房城乡建设工作会议上强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。今年2月6日，四川省提出，将支持有条件的城市开展商品房现售试点；安徽省也在2月6日举行的住房和城乡建设工作会议上表示，今年安徽将因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。此外，河南省于2月提出，今年将以郑州、开封为试点，探索预售制度改革和现房销售。

今年8月底，在山西省政府新闻发布会上，山西省住建厅总工程师张志利在介绍该省促进房地产市场平稳健康发展的具体举措中提到，该省将就现房销售模式展开探索。而在9月底，据雄安新区住房管理中心消息，雄安新区将取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

对于各地先后提出试行现房销售，58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，这其中一个重要原因，或与近两年房企“保交楼”困难有关。

“部分项目出现交付出现困难，也影响了部分购房者对新房市场信心。从我们监测到的信息来看，2023年前十个月多个核心城市二手房成交量都超过了2022年同期，而新房成交同比出现不同程度的回落。这其中或有房源位置、配套成熟度、价格等因素，但也反映出购房者更关注无‘保交楼’风险的二手房。”陆骑麟称。

其进一步指出，当前只有部分城市，甚至部分地块展开现房销售试点，这主要由于全面推进的压力相对较大。“一旦全面执行现房销售，对房企资金实力和融资能力将提出更高的要求，在当前市场深度调整阶段来推行，会面临更大的难度。”

在李宇嘉看来，推行现房销售有诸多难点，其中一个在于，地方在土地端是否愿意让利，适度降低前端成本，并给予扶持性政策；如果土地成本较高，那么实施现房销售或存在一定难度。

“其次是在融资端，能否给予扶持，同时，在个营商环境方面，如规划、报建，以及包括销售审批的多个环节能否提速。再者，是与土地相关的一些问题，例如所出让地块应为净地，房企拿到土地后很快能够开工，包括公建配套、‘三通一平’以及相关配套，是较为完备的，在这种情况下，可以缩短开发周期。如果这些相关流程及配套不到位，要推行商品房现房销售，将很难真正落实推广。”李宇嘉在接受记者采访时说。

在部分城市试点现房销售之际，对于商品房预售的问题，再次引发市场各方关注。分析人士认为，从制度设计来看，其本身的问题不大，目前看最大的问题在于后续的监管。

“多数‘保交楼’项目是出现了违规挪用预售资金问题，并且因监管不力造成损失，而这部分风险由购房者来承担了。”陆骑麟称表示。

李宇嘉也认为，预售制有其存在的必要性，之前所暴露的问题，关键是预售的监管不到位。“如果提高预售门槛，在加强预售资金监管及相关审批环节方面把好关，是可将一些问题管控好的，完全否定预售制，未必就是最好的办法。”